الطعن رقم 1868 لسنة 57 ق – جلسة 15 /07 /1992 

أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
العدد الأول – السنة 43 – صـ 938

جلسة 15 من يوليه سنة 1992

برئاسة السيد المستشار/ محمد أمين طموم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد جمال الدين شلقاني، محمد رشاد مبروك نائبي رئيس المحكمة، فؤاد شلبي ومحمد خيري أبو الليل.

الطعن رقم 1868 لسنة 57 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة". حكم "الطعن في الحكم" "مواعيد الطعن" "عيوب التدليل" "ما يعد قصوراً".
– تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 منه. حق المستأجر في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً. حالاته. عدم مراعاته للميعاد المذكور. أثره. سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدئي للأجرة نهائياً ونافذاً. عدم جواز تصدي اللجنة المختصة لتحديد الأجرة. علة ذلك. إغفال الحكم المطعون فيه بيان ما إذا كان تصدي لجنة تقدير الأجرة لتحديد أجرة العقار قد تم من تلقاء ذاتها أم بناء على طلب المستأجر في الميعاد المقرر. قصور.
– النص في المادة الرابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن والنص في المادة الخامسة منه – وأياً كان وجه الرأي في مدى خضوع العقار محل النزاع لقواعد تحديد الأجرة – يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – على أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب، مما مؤداه أنه ما لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء ذاتها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد، باعتبار أن هذا الميعاد – أخذاً بالغرض من تقريره – يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك اللجنة بعد انقضاء الأجل المحدد، وإذ اجتزأ الحكم المطعون فيه – في مجال الرد على دفاع الطاعنة القائم على اعتبار الأجرة المثبتة بالعقد نهائية – على ما ورد بتقرير الخبير الذي أفصح عن خضوع العقار لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يعني ببحث ما إذا كانت لجنة تحديد الأجرة قد تصدت من تلقاء ذاتها لتحديد أجرة العقار محل النزاع أم أن ذلك كان بناء على طلب المستأجر في الميعاد المقرر على النحو السالف بيانه فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون عليه الأول أقام الدعوى رقم 240 لسنة 1982 مدني المنصورة الابتدائية ضد الطاعنة والمطعون عليهما الرابع والخامس بطلب الحكم بتعديل أجرة المحل المبين بالصحيفة إلى مبلغ ثلاثة جنيهات شهرياً وقال بياناً لها إنه استأجر المحل المشار إليه من الطاعنة بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 12/ 1980 بأجرة شهرية مقدارها ثلاثون جنيهاً وإذ قدرت لجنة تقدير الإيجارات الأجرة بمبلغ ستة جنيهات فقد أقام دعواه بطلبه سالف البيان. أقامت الطاعنة الدعوى رقم 241 لسنة 1982 أمام ذات المحكمة ضد المطعون عليه الأول وباقي المطعون عليهم بطلب إلغاء قرار لجنة تقدير الإيجارات الصادر عن العقار الكائن به المحلات المؤجرة للمطعون عليهم عدا الرابع والخامس واحتياطياً بتعديل القرار بزيادة الأجرة إلى الحد المناسب تأسيساً على أن المبنى الكائن به تلك المحلات يخضع لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 لصدور ترخيص البناء بعد العمل بأحكامه، ضمت المحكمة الدعوى الثانية للأولى وبعد أن أودع الخبير الذي ندبته المحكمة تقريره حكمت في 25/ 12/ 1983 برفض الدعوى الأولى وبتعديل قرار اللجنة على النحو الوارد بمنطوق الحكم. استأنف المطعون عليه الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 62 لسنة 9 ق لدى محكمة استئناف الإسماعيلية كما استأنفته الطاعنة بالاستئناف رقم 64 لسنة 9 ق أمام ذات المحكمة التي ندبت خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت في 19/ 3/ 1987 بتعديل القيمة الإيجارية بالزيادة على النحو الوارد بمنطوق الحكم. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بأن اللجنة قدرت أجرة المحل المؤجر للمطعون عليه الأول دون طلب منه باعتبار أن العقار يخضع لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 حال أنه يخضع لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 الذي لا يجيز للجنة أن تتصدى لتقدير الأجرة إلا للوحدات التي يطلب مستأجروها ذلك، كما تمسكت بأن الأجرة الاتفاقية للمحل المشار إليه صارت نهائية لعدم إخطار اللجنة من قبل المستأجر – المطعون عليه الأول – بطلب تحديد الأجرة في الميعاد المحدد بالمادة الخامسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن الحكم أغفل هذا الدفاع الجوهري وأقام قضاءه على ما خلص إليه الخبير في تقريره حال أن هذا التقرير انتهى إلى خضوع العقار لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه – وأياً كان وجه الرأي في مدى خضوع العقار محل النزاع لقواعد تحديد الأجرة – فإن النص في المادة الرابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن على أنه "يتولى مالك المبنى تحديد الأجرة وفقاً للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد الإيجار مقدار الأجرة المحددة على هذه الأسس. فإذا أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء، وحددت فيه الأجرة بصفة مبدئية، وكان على مالك المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقاً لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إتمام البناء، وبشرط ألا تجاوز الأجرة المبدئية إلا بمقدار الخمس. وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الأجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار بحسب الأحوال." والنص في المادة الخامسة منه على أنه "إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان، أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون……." يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون وتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب – على أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء أما إذا كان تعاقده سابقاً على ذلك فإن الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة أو من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب، مما مؤداه أنه ما لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة في الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئي للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء ذاتها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد، باعتبار أن هذا الميعاد – أخذاً بالغرض من تقريره – يعد ميعاداً حتمياً وليس ميعاداً تنظيمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر في اللجوء إلى تلك اللجنة بعد انقضاء الأجل المحدد، وإذ اجتزأ الحكم المطعون فيه – في مجال الرد على دفاع الطاعنة القائم على اعتبار الأجرة المثبتة بالعقد نهائية – على ما ورد بتقرير الخبير الذي أفصح عن خضوع العقار لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يعني ببحث ما إذا كانت لجنة تحديد الأجرة قد تصدت من تلقاء ذاتها لتحديد أجرة العقار محل النزاع أم أن ذلك كان بناء على طلب المستأجر في الميعاد المقرر على النحو السالف بيانه فإنه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.