نقض مدني – الطعن رقم 14108 لسنة 92 ق – جلسة 4 / 5 / 2025

نص الحكم

باسم الشعب
محكمة النقض
الدائرة المدنية
دائرة “الأحد” (د) المدنية
برئاسة السيد القاضي/ محمد عباس منيعم نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة/ علي مصطفى معوض ، صالح مصطفى عبد الرحيم
مجدي محمد عبد الرحيم و عماد الدين نصر نواب رئيس المحكمة
وحضور رئيس النيابة السيد/ محمد السكري.
وأمين السر السيد/ فتحي حمادة
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.
في يوم الأحد 5 من ذي القعدة سنة 1446 هـ الموافق 4 من مايو سنة 2025.
أصدرت الحكم الآتي :
في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 14108 لسنة 92 ق.

ملخص

أقيمت الدعوى ابتداءً أمام محكمة أول درجة من قبل الطاعن ضد المطعون ضده، حيث طلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 3/8/1997 مع إخلاء المطعون ضده من العين المؤجرة، مشيرًا إلى أن مدة العقد غير محددة، وأنه قد أنذر المطعون ضده برغبته في إنهاء العقد دون استجابة منه، مما دفعه لإقامة الدعوى. قضت محكمة أول درجة بانتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم. استأنف المطعون ضده هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة، حيث قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. فطعن الطاعن على هذا الحكم أمام محكمة النقض، ناعيًا على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، حيث اعتبر أن الحكم قد أسس قضاءه على أن مدة الإيجار تسع وخمسون سنة، وهو ما يتعارض مع نص المادة 563 من القانون المدني، التي تنص على أن الإيجار غير المحدد المدة يعتبر منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة، مما يتيح لأي من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه بالإخلاء. ارتأت محكمة النقض أن الحكم المطعون فيه قد أخطأ في تفسير بنود عقد الإيجار، حيث كان يتعين اعتباره عقدًا غير محدد المدة، وبالتالي يجب أن ينتهي بإخطار أحد الطرفين للآخر. وبما أن الطاعن قد قام بإخطار المطعون ضده، فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت، مما يجعل الحكم المطعون فيه معيبًا ومخالفًا للقانون. وعليه، قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده بالمصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، كما حكمت في موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف بالمصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

مبدأ رقم 1

المقرر – وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من معين مدة معينة …. ” والنص في المادة 563 من هذا القانون على أن “إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها …. يدل – وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض – على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كان ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان، ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 المشار إليها ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد تبعا لظروف وملابسات التعاقد أو انتهاء العقد بانقضاء ستين عاما قياسا على حق الحكر ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالا لنص المادة 147 من القانون المدني التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار – كما في حق الحكر – لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس أو الاجتهاد.

مبدأ رقم 2

لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 3/ 8/ 1997 خاضع لأحكام القانون المدني طبقا لنصوص القانون رقم 4 لسنة 1996 وقد نص في عقد الايجار سند الدعوى أن مدة العقد مدى الحياة ومن ثم يكون من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقدا للمدة المعينة لدفع الأجرة وهى ” شهر ” ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالا لنص المادة 563 من القانون المدني، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده بالإنذار الرقيم 6705 المعلن إليه في 12/ 9/ 2020 – حسبما ورد في مدونات الحكم الابتدائي بإنهاء العقد ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر العقد ممتدا إلى أقصى مدة ممكنة قانونا وهي تسعة وخمسون عاما ورفض الدعوى فإنه يكون معينا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 2838 لسنة 2020 إيجارات كلي شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 3/ 8/ 1997 مع إخلاء المطعون ضده من العين المؤجرة والتسليم وقال بيانا لذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجر المطعون ضده منه عين النزاع وكانت مدة العقد غير محددة وإذ أنذره برغبته في إنهاء العقد فلم يمتثل فقد أقام الدعوى، حكمت المحكمة بانتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم . استأنف المطعون ضده هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة مأمورية شمال القاهرة بالاستئناف رقم 4810 لسنة 25 ق بتاريخ 24/ 4/ 2022 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

في يوم 20/ 6/ 2022 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 24/ 4/ 2022 في الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.
وفي نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحة
وفي 18/ 8/ 2022 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه لما ورد بالأسباب من الأول حتى الثالث من أسباب الطعن.
وبجلسة 2/ 2/ 2025 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.
وبجلسة 6/ 4/ 2025 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم كل من محامي الطاعن والنيابة العامة على ما جاء بمذكرتيهما والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.

الحيثيات

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ عماد الدين نصر “نائب رئيس المحكمة” ، والمرافعة وبعد المداولة:
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى باعتبار أن مدة الإيجار تسع وخمسون سنة وهي أطول مدة يجيزها القانون على سند من أن مدة الإيجار الواردة في العقد مدى الحياة، في حين أنه كان يتعين عليه إعمال نص المادة 563 من القانون المدني باعتبار أن العقد غير محدد المدة ويكون بذلك منعقد للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر وبالتنبيه تنفصم تلك العلاقة الإيجارية إلا أن الحكم المطعون فيه قد انحرف في تفسيره بنود عقد الإيجار وحدده مدة العقد بتسعة وخمسين عاما بالمخالفة لأحكام المواد 147، 148 150/ 1، 563 من القانون المدني، وهو ما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر – وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من معين مدة معينة …. ” والنص في المادة 563 من هذا القانون على أن “إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها …. يدل – وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض – على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركنا فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كان ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان، ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 المشار إليها ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد تبعا لظروف وملابسات التعاقد أو انتهاء العقد بانقضاء ستين عاما قياسا على حق الحكر ذلك أن الأصل أنه يمتنع على القاضي إعمالا لنص المادة 147 من القانون المدني التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة في عقد الإيجار – كما في حق الحكر – لنص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس أو الاجتهاد. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 3/ 8/ 1997 خاضع لأحكام القانون المدني طبقا لنصوص القانون رقم 4 لسنة 1996 وقد نص في عقد الايجار سند الدعوى أن مدة العقد مدى الحياة ومن ثم يكون من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقدا للمدة المعينة لدفع الأجرة وهى ” شهر ” ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالا لنص المادة 563 آنفة البيان، وإذ كان الطاعن قد نبه على المطعون ضده بالإنذار الرقيم 6705 المعلن إليه في 12/ 9/ 2020 – حسبما ورد في مدونات الحكم الابتدائي بإنهاء العقد ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر العقد ممتدا إلى أقصى مدة ممكنة قانونا وهي تسعة وخمسون عاما ورفض الدعوى فإنه يكون معينا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم.

فلهذه الأسباب

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنية مقابل أتعاب المحاماة وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 ق مأمورية شمال القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنف المصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

الحكم PDF