الطعن رقم 988 لسنة 49 ق – جلسة 19 /12 /1984 

أحكام النقض – المكتب الفنى – مدنى
الجزء الثانى – السنة 35 – صـ 2165

جلسة 19 من ديسمبر سنة 1984

برياسة السيد المستشار/ يحيى العمورى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد العزيز فوده، ماهر قلادة واصف، حسين على حسن وحمدى محمد على.

الطعن رقم 988 لسنة 49 القضائية

(1 – 3) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة".
1 – قواعد تحديد الأجرة فى ظل قوانين إيجار الأماكن. آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة المحددة بها.
2 – التعديلات التى من شأنها اعتبار العين المؤجرة فى حكم المنشأة حديثاًًًًً ماهيتها تحديد أجرتها. خضوعه للقانون الذى تمت تحت سلطانه.
2 – التحسينات التى تزيد من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة. تقويمها وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى الاجرة السارية. وجوب إعمال اتفاق الطرفين ما لم بقصد منه التحايل على القانون.
1 – من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن قواعد تحديد الأجرة – فى ظل القوانين الخاصة بتأجير الاماكن هى قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى تحددها هذه القوانين.
2 – إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت طبيعته أو فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الايجارية تأثيرا محسوسا، فإن هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشأ حديثاًًًًً وقت ادخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات.
2 – إذا كانت التعديلات لا ترقى إلى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق وإنما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة فإنها تقوم ويضاف مقابلها إلى الأجرة السارية، وإذا ما حصل اتفاق على تقويم هذه التعديلات تعين إعمال هذا الاتفاق ما لم يثبت أن هذا التقويم كان مبالغاًًًًً فيه بقصد التحايل على أحكام القانون فتقدر المحكمة قيمته.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن تتحصل فى أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 3148 سنة 1976 مدنى سوهاج الابتدائية ضد الشركة الطاعنة والمطعون ضده الثانى بطلب الحكم بإلغاء قرار لجنة تقدير الإيجارات لعقار النزاع، وقال بياناًًًًً لدعواه أن شركة بيع المصنوعات المصرية كانت قد استأجرت منه الدورين الأرضى والأول العلوى من عقاره الكائن بمدينة سوهاج فى 1/ 10/ 1949 لاستعمالهما معرضاًًًًً لبيع المنسوجات والخردوات لقاء أجرة مقدارها 36 جنيه شهرياًًًًً صارت اعمالا لقوانين التخفيض 24.970 جنيه وفى أكتوبر سنة 1968 وبموجب القرار الجمهورى رقم 1198 سنة 1968 حلت محلها الشركة الطاعنة بذات القيمة الإيجارية إلا أنها قامت بتغيير الغرض من استعمال المكان المؤجر بجعل الدور الأرضى مخزناًًًًً للبضائع لتجارة الجملة والدور العلوى مكاتب للموظفين وفى سبيل ذلك قامت بإجراء تعديلات فى العين المؤجرة، فأقام المطعون ضده الأول عليها دعوى إثبات الحالة رقم 78 سنة 1970 مدنى مستعجل سوهاج التى انتهت صلحاًًًًً بين الطرفين بتحرير عقد إيجار فى 12/ 5/ 1975 بينهما حدد الأجرة بواقع 50 جنيه شهرياًًًًً، إلا أن لجنة تقدير الإيجارات حددت مقابل هذه التعديلات بمبلغ 14.400 جنيه فى السنة بواقع 8% من قيمة التكاليف التى قدرتها، وبعد أن ندبت محكمة الدرجة الأولى خبيراًًًًً وقدم تقريره قضت فى 29/ 6/ 1978 بتعديل الأجرة إلى 26.798 جنيه شهرياًًًًً. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 352 سنة 53 ق أسيوط مأمورية سوهاج، وبتاريخ 13/ 3/ 1979 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وقرار اللجنة وتحديد الايجار الشهرى لعين النزاع بمبلغ 50 جنيه شهرياًًًًً اعتباراًًًًً من 1/ 5/ 1975. طعنت الشركة فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكر مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن. عرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعى به الشركة الطاعنة بالسببين الأول والثانى على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه وفى بيان ذلك تقول أن الحكم المطعون فيه طبق القاعدة أن العقد شريعة المتعاقدين عملاًًًًً بالمادة 147 من القانون المدنى ولم يأخذ بأحكام القانون الخاص بإيجار الأماكن رغم أن أحكامه من النظام العام ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وأن الزيادة فى الأجرة مقابل التحسينات والتعديلات التى تحكمها قواعد آمرة تطبقها لجنة تقدير الإيجارات، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وألغى قرار اللجنة وأعمل الاتفاق فإنه يكون قد جاوز أحكام القانون.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك لأن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن قواعد تحديد الأجرة فى ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن – هى قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى تحددها هذه القوانين، كما أنه إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت فى طبيعته أو فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراًًًًً محسوساًًًًً، فإن هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشأ حديثا وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات أما إذا كانت التعديلات لا ترقى إلى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق وإنما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة فإنها تقوم ويضاف مقابلها إلى الأجرة الساريه، وإذا ما حصل اتفاق على تقويم هذه التعديلات تعين إعمال هذا الاتفاق ما لم يثبت أن هذا التقويم كان مبالغاًًًًً فيه بقصد التحايل على أحكام القانون فتقدر المحكمة قيمته، لما كان ذلك وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل الاتفاق على زيادة الأجرة على إطلاقه بمقولة أن تعديل الأجرة إلى خمسين جنيهاًًًًً تم بمحض اختيار الشركة أثناء شغلها للعين بمقتضى عقد يسرى على قانون إيجار الأماكن وتحت حمايته بزيادة الأجرة فى نظير التحسينات والإنشاءات التى قام المؤجر بإدخالها على العين المؤجرة والتى زادت فى قيمتها فلا يجوز للشركة بعد ذلك طلب تخفيض الأجرة المتفق عليها.. ولا أن تحتج بأن الأجرة المتفق عليها والمطلوب تخفيضها تزيد عن الأجرة القانونية.. وتعين الأخذ بما جاء بالاتفاق المبرم بين الطرفين.. ودون أن يلتزم القواعد المشار إليها آنفاًًًًً فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.