الطعن رقم 715 لسنة 43 ق – جلسة 08 /06 /1977 

أحكام النقض – المكتب الفنى – مدنى
الجزء الأول – السنة 28 – صـ 1392

جلسة 8 من يونيه سنة 1977

برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد محمد المهدى؛ ومحمد الباجورى؛ وصلاح نصار؛ وأحمد وهدان.

الطعن رقم 715 لسنة 43 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن".
القيمة الإيجارية المحددة بواسطة لجان التقدير طبقا للأسس الواردة بالقانون 46 لسنة 1962. شمولها مصروفات الإصلاحات والصيانة. لاحق للمؤجر فى تقاضى مقابلا إضافيا لهذه الخدمات.
القيمة الإيجارية المخفضة طبقا للقانون 7 لسنة 1965. شمول الأجرة التعاقدية كل ما لزم المستأجر بادائه بما فيه مقابل الخدمات الاضافية. خضوع مجموعها للتخفيض الوارد بالقانون المذكور.
حكم "ما يعد قصورا".
إغفال المحكمة طلب المؤجر فى سبيل إثبات دفاعه بالزام خصمه بتقديم إيصالات الأجرة دون تبرير ذلك. قصور.
1 – مفاد المادة الأولى من القانون 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والفقرة الأولى من القرار التفسيرى التشريعى الملزم رقم 1 لسنة 1964، أن القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لهذا القانون والمحددة بواسطة لجان التقدير لا تقابل فقط صافى فائدة استثماره العقار أرضا وبناء ومقابل استهلاك رأس المال وإنما تشمل كذلك مصروفات الاصلاحات والصيانة والإدارة، بمعنى أنه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الايجارية وفق أحكامه أن يتقاضى من المستأجر مقابلا لهذه الخدمات الإضافية، إذ يفترض أنه تقاضى مقابلها ضمن الأجرة المحددة بواسطة لجان التقدير.
2 – مفاد ما تنص عليه المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965، وما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – بشأن الدافع لإصداره -، أن القيمة الإيجارية المخفضة طبقا للقانون رقم 7 لفئة 1965 لا تخرج فى عناصرها وفحواها عن مدلول القيمة الإيجارية المحددة وفق القانون رقم 46 لسنة 1962، وأن المشرع استعاض عن التقدير الواقعى للأجرة التى نص عليه القانون الأخير بتقدير حكمى لها عن طريق إجراء خفض فى عقود الإيجار بالنسبة التى حددها اعتبارا بأنها النسبة التى يضيفها المؤجرون عادة على القيمة الايجارية الحقيقية بما يؤدى إلى التسوية بين التقدير الحكمى والتقدير الواقعى، يؤيد هذا النظر أن الفقرة الأخيرة من المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 أوجبت أن تعدل القيمة الايجارية للأماكن التى تم تقديرها نهائيا على أساس الأجرة المخفضة طبقا لحكم الفقرة الأولى منها أو طبقا للتقدير الذى تم وفقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما اقل، والمفاضلة بين قيمتين لا تتأتى إلا على أساس مدلول موحد لكل منهما، لما كان ذلك وكان هذا القانون الأخير أورد أسسا موضوعية لتقدير القيمة الإيجارية شاملة مصروفات الإدارة التى ضرب التفسير التشريعى أمثله لها، وأورد بنصوصه الآمرة أن تحل إرادته محل إرادة المتعاقدين الحرة، فلا يستساغ أن يكون قصد عدم انصراف التقدير الحكمى إلى مقابلها وترك أمر الاتفاق عليها إلى إرادة المتعاقدين، لما كان ما تقدم وكان يستتبع أن تدخل فى الأجرة المتعاقد عليها التى تتخذ أساسا فى تطبيق القانون رقم 7 لسنة 1965 كل ما التزم المستأجر فى عقد الإيجار بادائه للمؤجر فى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة، ويندرج فى ذلك الأجرة وما يلحق بها من مقابل الخدمات، فتضاف هذه الملحقات بعد تقويمها إلى الأجرة الأصلية المسماة فى العقد لتكون من مجموعها الأجرة المتعاقد عليها والتى تتخذ أساسا للتقدير الحكمى، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض على الأجرة المتعاقد عليها شاملة ما اتفق عليه الطرفان بالنسبة لمصروفات الإدارة، فإن النعى عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس.
3 – إذ كان الطاعنين – الموجودين – تمسكا فى مذكرتهما المقدمة لمحكمة الاستئناف بأن المصعد لم يبدأ تشغيله إلا فى أول يوليو سنة 1965، وطلبا تكليف المطعون عليه بتقديم إيصالات الأجرة منذ بدء الإيجار فى 18/ 12/ 1964، إلا أن المحكمة لم تعرض لهذا الطلب مع أنه يعتبر من إجراءات الإثبات ويتعين على المحكمة إذا قدم إليها أن تقبله أو ترفضه حسب تقديرها لدلائله ومبرراته المنصوص عليها فى المادة 20 من قانون الإثبات فإن هى أغفلته ولم ترد عليه وانتهت بغير أن تذكر سببا لذلك بتأييد الحكم الابتدائى القاضى بالزام الطاعنين بفرق أجرة استعمال المصعد ابتداء من أول يناير 1965، فإن حكمها يكون مشوبا بالقصور.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل فى أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم 1553 لسنة 1970 مدنى أمام محكمة الاسكندرية الأبتدائية ضد الطاعنين بطلب تخفيض أجرة الشقة استئجاره منهما إلى مبلغ 17 جنيه و160 مليم شهريا وإلزامها برد فرق الأجرة المسددة بالزيادة بواقع 840 مليما عن كل شهر عن المدة من 1/ 1/ 1965 حتى مايو 1970 وما يستجد وقال شرحا لها أنه بموجب عقد مؤرخ 18/ 12/ 1964 استأجر من الطاعنين الشقة رقم 35 بالعقار ملكهما رقم 16 شارع مصطفى ماهر بالاسكندرية بأجرة شهرية قدرها 26 جنيه و400 مليم منها مبلغ 20 جنيها أجرة الشقة ومبلغ 2 جنيه و400 مليم مقابل خدمات تتمثل فى استعمال المصعد وماسورة القمامة ونور السلم وأجرة البواب ولم تحدد لجنة التقدير القيمة الإيجارية حتى صدور القانون رقم 7 لسنة 1965، وإذ كان يتعين تخفيض الأجرة المتعاقد عليها شاملة الملحقات بنسبة 35% لتصبح 17 جنيه و160 مليما واحتسب الطاعنان التخفيض بالنسبة لإيجار الشقة فقط دون الملحقات وتقاضيا الأجرة بواقع 18 جنيها شهريا – فقد أقام الدعوى، وبتاريخ 24/ 11/ 1971 حكمت المحكمة بتخفيض أجرة شقة النزاع بمقدار 840 مليما شهريا وتحديد أجارها بمبلغ 17 جنيه و160 مليما شهريا وبالزام الطاعنين بأن يدفعا للمطعون عليه مبلغ 54 جنيه و600 مليم استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 1354 لسنة 26 ق الإسكندرية طالبين إلغاءه والقضاء برفض الدعوى، وبتاريخ 7/ 5/ 1973 حكمت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم. عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة فرأته جديرا بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين، ينعى الطاعنان بالسبب الأول وبالوجه الأول من السبب الثانى منها على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقولان إن الحكم أقام قضاءه على سند من القول بأن الأجرة المتعاقد عليها التى تتخذ أساسا للتقدير الحكمى والتى يجرى عليها التخفيض بمعدل 35% فى معنى المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 تعنى كل ما التزم المستأجر فى عقد الإيجار أداءه للمؤجر فى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة، شاملا الأجرة وملحقاتها من جعل البواب ومقابل استهلاك إنارة المدخل واستعمال المصعد الكهربائى وماسورة القمامة وأن ذلك هو ما أشارت إليه المذكره الإيضاحية لذلك القانون، فى حين أن المراد الأجرة المتعاقد عليها سالفة البيان هى أجرة المكان وحده وهى التى تذكر عادة فى عقد الإيجار دون الملحقات التى تتغاير فى طبيعتها وفى حكمها عنها باعتبارها أعباء إضافية مقابل خدمات قد تقيم عند إبرام العقد وقد لا تظهر الحاجة إليها إلا فى تاريخ لاحق، بل أن بعض العقارات قد لا يحتاج إليها أصلا. هذا إلى مفاد القوانين أرقام 121 لسنة 1947 و129 لسنة 1961 و169 لسنة 1961 أنها تفرق بين الأجرة وبين الأعباء الأخرى التى يتحملها المستأجر، بما يفيد أن المشرع انما يعنى تحديد أجرة الأماكن المؤجرة المسماة فى العقد ولا يضيف إليها مقابل الخدمات أو الأعباء التى لا يشملها مدلوله كله الأجرة بل لابد لتحديدها من نص خاص يقرر هذا التحديد. ولئن قضى القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد الأجرة ومصروفات الإدارة على أسس معينة، فإن القانون رقم 7 لسنة 1965 المنطبق على واقعة الدعوى ولا يتضمن تحديدا لهذه المصروفات، ولا يجوز الربط بين تحديد الأجرة بواسطة لجان التقدير طبقا للقانون الأول وبين تحديدها تحكيما على أساس افتراض مغالاة المالك فى تقرير الأجرة وفقا لاحكام القانون الثانى، وبالتالى فلا ينسحب هذا الافتراض إلى الملحقات التى وردت منفصلة عن الأجرة. وبالإضافة التى أن المذكرة الإيضاحية خلت مما يفيد ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه، وهو ما يعيبه بالخطأ فى تطبيق القانون.
وحيث إن النعى مردود، ذلك أن النص فى المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن على أن "تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض والتى تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 1968 لسنة 1961 المشار اليه وفقا لما يأتي: ( أ ) صافى فائدة استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمبانى (ب) 3% من قيمة المبانى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة…"
وفى الفقرة الأولى من المادة الأولى من القرار التفسيرى التشريعى الملزم رقم 1 لسنة 1964 الصادر من اللجنة العليا لتفسير أحكام القانون المشار إليه على أنه، يدخل فى مصروفات الإدارة المحسوبة من القيمة الإيجارية المقدرة بمعرفة لجان التقدير مقابل نور المدخل والسلم وأجرة حارس المبنى (البواب) ومصروفات تشغيل المصعد وصيانته وغيره من الأجهزة المعدة لخدمة المبنى وتوفير المرافق له، ولا يحق للمؤجر تحصيلها من المستأجر ولو نص عليها فى عقد الإيجار…. "يدل على أن القيمة الإيجارية للأماكن الخاضعة لهذا القانون والمحددة بواسطة لجان التقدير لا تقابل فقط صافى فائدة استثمار العقار أرضا وبناء ومقابل استهلاك رأس المال، وإنما تشمل كذلك مصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة، بمعنى أنه لا يحق للمؤجر بعد تقدير القيمة الإيجارية وفق أحكامه أن يتقاضى من المستأجر مقابلا لهذه الخدمات الإضافية، إذ يفترض أنه تقاضى مقابلها ضمن الأجرة المحددة بواسطة لجان التقدير. ولما كان مفاد ما تنص عليه المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 – لسنة 1962 والتى لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقا لأحكام هذه القانون تقديرا نهائيا غير قابل للطعن فيه. وتعتبر الأجرة المخفضة طبقا للفقرة السابقة تحديدا نهائيا غير قابل للطعن فيه للقيمة الإيجارية ويسرى بأثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الإيجار. وبالنسبة للأماكن التى يكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديرا نهائيا غير قابل للطعن فيه تعدل هذه القيمة على أساس الأجرة المخفضة طبقا لحكم المادة أو طبقا للتقدير الذى تم وفقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل وذلك اعتبارا من القيمة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965 "وما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية من أن الدفع لإصداره هو ما أسفر عن تطبيق القانون رقم 46 لسنة 1962 من وجود صعوبات عملية، حين ربط عملية تقدير القيمة الإيجارية بعمل اللجان، مما أدى إلى مغالاة الكثيرين من الملاك فى تقدير الأجرة واستمرار المستأجرين فى دفع الأجور المرتفعة وقتا طويلا، فعالج ذلك الأمر بأجراء خفض فى الأجرة المحددة فى عقود إيجار هذه الأماكن بمعدل 35% على أن تعتبر الأجرة المخفضة بهذه النسبة تحديدا للايجار طبقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962. بحيث يستفيد المستأجرون من هذا التخفيض بأثر رجعى منذ بدء الإيجار، مفاد ما تنص عليه أن القيمة الإيجارية المخفضة طبقا للقانون رقم 7 لسنة 1965، لا تخرج فى عناصرها وفحواها عن مدلول القيمة الإيجارية المحددة وفق القانون رقم 46 لسنة 1962، وأن المشرع استعاض عن التقدير الواقعى للأجرة التى نص عليه القانون الأخير بتقدير حكمى لها عن طريق اجراء خفض فى عقود الإيجار بالنسبة التى حددها اعتبارا بأنها النسبة التى يضيفها المؤجرون عادة على القيمة الإيجارية الحقيقية، بما يؤدى إلى التسوية بين التقدير الحكمى والتقدير الواقعى. يؤيد هذا النظر أن الفقرة الأخيرة من المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 أوجبت أن تعدل القيمة الإيجارية للأماكن التى تم تقديرها نهائيا على أساس الأجرة المخفضة طبقا لحكم الفقرة الأولى منها أو طبقا للتقدير الذى تم وفقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل، والمفاضلة بين قيمتين لا تتأتى إلا على أساس مدلول موحد لكل منها. لما كان ذلك وكان هذا القانون الأخير أورد أسسا موضوعية لتقدير القيمة الإيجارية شاملة مصروفات الإدارة التى ضرب التفسير التشريعى أمثلة لها وأوراد بنصوصه الآمرة أن تحل إرادته محل إرادة المتعاقدين الحرة فلا يستساغ أن يكون قصد عدم إنصراف التقدير الحكمى إلى مقابلها وترك أمر الاتفاق عليها إلى إرادة المتعاقدين. لما كان ما تقدم وكان ذلك يستتبع أن تدخل فى الأجرة المتعاقد عليها التى تتخذ أساسا فى تطبيق القانون رقم 7 لسنة 1965 كل ما التزم المستأجر فى عقد الإيجار بأدائه للمؤجر فى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ويتدرج فى ذلك الأجرة، وما يلحق بها من مقابل الخدمات فتضاف هذه الملحقات بعد تقويمها إلى الأجرة الأصلية المسماة فى العقد ليتكون من مجموعها الأجرة المتعاقد عليها والتى تتخذ أساسا للتقدير الحكمى، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض على الأجرة المتعاقد عليها شاملة ما إتفق عليه الطرفان بالنسبة لمصروفات الإدارة فإن النعى عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالوجه الثانى من السبب الثانى على الحكم المطعون فيه لقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقولان إنهما تمسكا أمام محكمة الاستئناف بأن مقابل استعمال المصعد لم يحصل من المطعون عليه إلا منذ أول يوليه 1965، حتى آخر يونيه 1965 والتى قدما كعوبها إلا أن الحكم المطعون فيه لم يحقق هذا الدفاع وقضى بغير دليل بإلزام الطاعنين برد الفروق عنه اعتبارا من أول يناير 1965 مما يعيبه بالقصور فى التسبيب.
وحيث إن النعى فى محله، ذلك أن الطاعنين تمسكا فى مذكرتهما المقدمة لمحكمة الاستئناف بأن المصعد لم يبدأ تشغيله إلا فى أول يوليه سنة 1965، وطلبا تكليف المطعون عليه بتقديم إيصالات الأجرة منذ بدء الإيجار فى 18/ 12/ 1964، حتى آخر يونيه 1965 إلا أن المحكمة لم تعرض لهذا الطلب مع أنه يعتبر من إجراءات الإثبات ويتعين على المحكمة إذا قدم إليها أن تقبله أو ترفضه حسب تقديرها لدلائله ومبرراته المنصوص عليها فى المادة 20 من قانون الإثبات فإن هى أغفلته ولم ترد عليه وانتهت بغير أن تذكر سببا لذلك بتأييد الحكم الابتدائى القاضى بالزام الطاعنين بفرق المصعد ابتداء من أول يناير 1965، فإن حكمها يكون مشوبا بالقصور فى التسبيب مما يستوجب نقضه فى هذا الخصوص.