الطعن رقم 132 سنة 17 ق – جلسة 14 /04 /1949
مجموعة القواعد القانونية التى قررتها محكمة
النقض والإبرام فى المواد المدنية – وضعها محمود أحمد عمر باشكاتب محكمة النقض والإبرام
الجزء الخامس (عن المدة من 22 نوفمبر سنة 1945 لغاية 9 يونيه سنة 1949) – صـ 756
جلسة 14 من أبريل سنة 1949
برياسة حضرة محمد المفتى الجزايرلى بك وكيل المحكمة وحضور حضرات: أحمد حلمى بك ومحمد عزمى بك وعبد العزيز محمد بك ومحمد على رشدى بك المستشارين.
القضية رقم 132 سنة 17 القضائية
شفعة. عقد بيع ابتدائى. عقد نهائى مسجل. الثمن الوارد فى الأول
أكثر من الثمن الوارد فى الثانى. الاحتجاج على الشفيع بالثمن الوارد فى العقد الأول
لا يصح مع عدم ذكر الحكم شيئاً عن علم الشفيع أو عدم علمه بحقيقة الثمن الوارد فيه
مع أخذه بالثمن الوارد فى العقد الابتدائى. خطأ. صورية.
إذا كان الثابت أن هناك عقداً ظاهراً يقول طالب الشفعة إنه هو الذى علم به وحده وبنى
عليه طلبه الأخذ بالشفعة وهو العقد النهائى المسجل، وآخر يقول إنه كان مستتراً عنه
وقت الطلب، وهو العقد الابتدائى الذى قدمه المشترى أثناء سير الدعوى واعتمده الحكم،
وكان العقدان مختلفين فى بيان ثمن الصفقة إذ هو فى العقد الابتدائى أكثر منه فى العقد
المسجل، والشفيع يتمسك بما جاء من الثمن فى العقد الأخير حتى ولو كان صورياً، فإنه
إذ كان الشفيع، بحكم أنه صاحب حق فى أخذ العقار بالشفعة، من طبقة الغير بالنسبة إلى
ورقة الضد المحررة بين البائع والمشترى، وإذ كانت ورقة الضد لا يحتج بها إلا بين المتعاقدين
وخلفهم العام أما غيرهم من ذوى الحقوق الذين لم يعلموا بها وقت أن نشأت حقوقهم فلهم
أن يتمسكوا بالعقد الظاهر، سواء أكانت ورقة الضد ثابتة التاريخ أم غير ثابتة ما دامت
لم تسجل، كان الاحتجاج على الشفيع بعقد البيع الابتدائى الذى هو ورقة ضد العقد المسجل
غير جائز قانوناً. وإذا خالف الحكم هذه القاعدة دون أن يذكر شيئاً عن علم الشفيع أو
عدم علمه بحقيقة الثمن حين طلب الشفعة فإنه يكون متعيناً نقضه [(1)].
المحكمة
ومن حيث إنه (الطعن) يتحصل فى أن الحكم المطعون فيه خالف القانون
وأخطأ فى تطبيقه من وجهين أحدهما أن الطاعنين إذ طلبوا القضاء لهم بأن يأخذوا بالشفعة
7 ف و9 ط و17 س التى باعها المطعون عليه الأول لباقى المطعون عليهم بثمن قدره أربعمائة
جنيه قد اعتمدوا على ما جاء بعقد البيع المؤرخ 22 من سبتمبر سنة 1943 والمسجل فى 26
من أكتوبر سنة 1943 الذين اطلعوا عليه فهو وحده حجة عليهم دون العقد الابتدائى المؤرخ
أول سبتمبر سنة 1943 الذى قدمه المشترون وجاء فيه أن الثمن 1591 ج و850 م وهو غير مسجل
ولا هم اطلعوا عليه وقت طلب الشفعة فلا يعتبر حجة عليهم ومع هذا قضى الحكم المطعون
فيه بتأييد الحكم المستأنف الذى رفض دعواهم بناءً على أن الثمن الحقيقى الذى كان يجب
عليهم أن يظهروا استعدادهم لدفعه هو الذى ورد بالعقد الابتدائى المذكور. والآخر أن
الحكم المطعون فيه بقضائه هذا قد خالف قواعد النظام العام والآداب العامة لما يترتب
عليه من تشجيع على التلاعب والغش للتخلص من بعض رسوم التسجيل إضراراً بخزانة الدولة.
ومن حيث إنه عن الوجه الأول قد أثبت الحكم المستأنف المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون
فيه أن الطاعنين طلبوا أخذ الأطيان المبيعة بالشفعة مقابل مبلغ أربعمائة جنيه وهو الثمن
الوارد بالعقد النهائى المسجل، وأن المشترين ذكروا أن حقيقة الثمن 1591 ج و850 م كما
جاء بالعقد الابتدائى المقدم منهم المؤرخ أول سبتمبر سنة 1943 وأن طالبى الشفعة حتى
بعد أن قرر المشترون أن هذه هى حقيقة الثمن أصروا على قولهم ولم يظهروا استعدادهم لدفع
الفرق بين المبلغ الذى ذكروه وبين ما تبين للمحكمة أنه الثمن الحقيقى وأن موقفهم هذا
مسقط لطلب الشفعة ثم أشار الحكم إلى أن الخبير المنتدب فى الدعوى قرر أن مبلغ أربعمائة
جنيه لا يتناسب مع ثمن الأطيان المبيعة، لأن الفدان منها يساوى 215 جنيهاً. وقد تعرض
الحكم المطعون فيه إلى دفاع الطاعنين بعدم إمكان الاعتداد بأى عقد آخر سوى العقد المسجل
الذى ذكر فيه أن الثمن أربعمائة جنيه، وردت المحكمة على هذا الدفاع بأنها ترى أن الثمن
الحقيقى هو الذى تمسك به المشترون وأنها تقر محكمة الدرجة الأولى على ما رأته من وجوب
عرض الأخذ بالشفعة بالثمن الحقيقى لما ثبت من أن الثمن المبين بالعقد الأخير صورى،
وقالت إنه لا نزاع فى أن هذه الصورية تبيح التحق من صحة الثمن وأن هذا يتفق وحق الشفعة
فهو تمليك العقار المبيع كله أو بعضه ولو جبراً على المشترى بالثمن الذى دفعه فعلاً
مع ملحقاته ولهذا ولباقى أسباب الحكم المستأنف قضت بتأييده.
ومن حيث إن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه رداً على ما دفع به الطاعنون من عدم الاحتجاج
عليهم بالعقد الابتدائى وتمسكهم بالثمن المدون بالعقد النهائى المسجل مناف للقواعد
القانونية المقررة فى باب الصورية، فإنه لما كان الثابت أن هناك عقداً ظاهراً يقول
الطاعنون إنه هو الذى علموا به وحده وبنوا عليه طلبهم الأخذ بالشفعة وهو العقد النهائى
المسجل وآخر يقولون إنه كان مستتراً عنهم وقت الطلب وهو العقد الابتدائى الذى قدمه
المشترون أثناء سير الدعوى واعتمده الحكم، ولما كان العقدان يختلفان فى بيان ثمن الصفقة
فهو فى العقد الابتدائى الذى يقول الطاعنون إن أمره كان خافياً عليهم وقت الطلب أكثر
منه فى العقد الظاهر وهم يتمسكون بما جاء فى العقد الأخير حتى ولو كان صورياً كما أثبته
الحكم، ولما كان الشفيع بحكم أنه صاحب حق فى أخذ العقار بالشفعة هو، على ما جرى به
قضاء هذه المحكمة فى الطعن رقم 27 س ق 14، من طبقة الغير بالنسبة إلى ورقة الضد المحررة
بين البائع والمشترى، ولما كانت ورقة الضد لا يحتج بها إلا بين المتعاقدين وخلفهم العام،
أما غيرهم من ذوى الحقوق الذين لم يعلموا بها وقت أن نشأت حقوقهم فلهم أن يتمسكوا بالعقد
الظاهر، وهذا سواء أكانت ورقة الضد ثابتة التاريخ أم غير ذلك متى كانت لم تسجل – لما
كان ذلك كان الاحتجاج على الطاعنين بعقد البيع الابتدائى الذى هو ورقة ضد العقد المسجل
غير جائز قانوناً. وإذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذه القاعدة دون أن يذكر شيئاً
عن علم الطاعنين أو عدم علمهم بحقيقة الثمن حين طلبوا الشفعة فقد تعين نقضه بغير حاجة
إلى بحث الوجه الآخر من الطعن.
[(1)] تنص المادة 244 من القانون المدنى الجديد على أنه "إذا أبرم عقد صورى فلدائنى المتعاقدين وللخلف الخاص، متى كانوا حسنى النية، أن يتمسكوا بالعقد الصورى، كما أن لهم أن يتمسكوا بالعقد المستتر ويثبتوا بجميع الوسائل صورية العقد الذى أضر بهم". وتنص المادة 245 على أن العقد النافذ فيما بين المتعاقدين والخلف العام هو العقد الحقيقى دون العقد الظاهر.