الطعن رقم 1068 لسنة 54 ق – جلسة 19 /06 /1986 

أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
الجزء الثاني – السنة 37 – صـ 713

جلسة 19 من يونيه سنة 1986

برئاسة السيد المستشار/ أحمد كمال سالم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجي، الحسيني الكناني، محمد فؤاد شرباش ومحمد عبد البر حسين سالم.

الطعن رقم 1068 لسنة 54 القضائية

1 – إيجار "إيجار الأماكن". حكم "تسبيب الحكم". محكمة الموضوع.
– الحكم بإخلاء المستأجر للتخلف عن سداد الأجرة. شرطه. ثبوت التخلف وعدم المنازعة الجدّية في الأجرة. تقدير ذلك من سلطة محكمة الموضوع.
2 – إيجار "إيجار الأماكن". "التأجير المفروش".
– الأجرة الإضافية التي يستحقها المالك عن مدة التأجير مفروش. م 45 ق 49 لسنة 1977. تحديد تاريخ إنشاء المكان مسألة أولية وجوهرية للوصول إلى نسبة تلك الأجرة. وجوب استناده إلى أدلة حاسمة لا يرقى إليها الشك.
1 – النص في المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية…"، يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها – معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن – وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقاً لأحكام القانون، ويتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تتثبت – قبل قضائها به – من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً، تمهيداً لتحديد مدى صحة الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها وحتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاًء على التأخير، فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر – منازعة جدية – سواء في مقدارها أو في استحقاقها، فإنها لا تقضي به ولمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاه، تستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها على أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
2 – نصت المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه "في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشاً فيستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتي: ( أ ) أربعمائة في المائة (400%) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944. (ب) مائتان في المائة (200%) عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961. (ج) مائة وخمسون في المائة (150%) عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون…"، يدل على أن تحديد تاريخ إنشاء المكان هو مسألة أولية وجوهرية للوصول إلى نسبة الأجرة الإضافية التي يستحقها المالك عن مدة التأجير – المصرح به – مفروشاً، ومن ثم يتعين أن يستند هذا التحديد إلى أدلة حاسمة لا يرقى إليها الشك.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر… والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الأولى الدعوى رقم 787 سنة 1980 كلي الإسكندرية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها له، وقال في بيان دعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 5/ 1971 استأجرت منه الطاعنة الأولى الشقة المشار إليها لقاء أجرة شهرية قدرها 4.350 شاملة أجرة البواب ورسم النظافة، وقد قعدت عن سداد الأجرة منذ شهر يونيو سنة 1974 حتى يناير سنة 1980 وجملتها 513.220 مليمجـ، وذلك بالرغم من إنذارها رسمياً في 16/ 1/ 1980، وأضاف أن مفردات هذا المبلغ تشمل علاوة التأجير المفروش المتفق عليه في العقد بنسبة 70% عن المدة من يونيو حتى سبتمبر سنة 1977 وبنسبة 400% عن المدة من أكتوبر سنة 1977 حتى يناير سنة 1980 باعتبار أن الشقة من المباني المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 وذلك فضلاً عما استجد من أجرة بعد تاريخ الإنذار المشار إليه، ومن ثم أقام الدعوى. أدخل المطعون ضده الطاعن الثاني خصماً في الدعوى ابتغاء الحكم عليه بذات الطلبات الموجهة للطاعنة الأولى على سند من أن هذه الأخيرة تنازلت له عن الإجارة بالمخالفة لشروط العقد، وباعتبار هذا التنازل سبباً جديداً لطلب الإخلاء. أجابت الطاعنة الأولى بأنها عرضت كامل الأجرة المستحقة على المطعون ضده، وبتاريخ 27/ 3/ 1983 حكمت المحكمة بقبول إدخال الطاعن الثاني خصماً في الدعوى وبالإخلاء على سند من أن الأجرة المعروضة على المطعون ضده الثاني لم تشمل علاوة التأجير المفروش بنسبة 400% بالتطبيق لنص المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 باعتبار أن العين منشأة قبل أول يناير سنة 1944، وأن منازعة الطاعنة في استحقاق المؤجر لهذه الزيادة غير جدية، وقالت أنه لا جدوى من بحث السبب الثاني للإخلاء، ما دام المدعي (المطعون ضده) قد أسعفه السبب الأول. استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 329 سنة 39 ق الإسكندرية، وبتاريخ 26/ 2/ 1984 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولان أنهما تنازعا أمام محكمة الموضوع في استحقاق المطعون ضده لزيادة الأجرة بنسبة 400% التي قررها نص المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مقابل تأجير الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 مفروشة واستند في ذلك إلى أن عين النزاع أنشئت بعد هذا التاريخ وأنهما عرضا على المطعون ضده الأجرة الخالية من النزاع، إلا أن الحكم ذهب إلى أن العين منشأة قبل التاريخ المشار إليه مستنداً إلى قرائن واهية كضآلة الأجرة الواردة بعقد الإيجار، ومن ثم اعتبر منازعتهما غير جدية، بينما تطبيق نص المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفة الذكر يستلزم أن تتحقق المحكمة بدليل قاطع من تاريخ إنشاء العين الأمر الذي يكون معه الحكم قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية…"، يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها – معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً – لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن – وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقاً لأحكام القانون، ويتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تتثبت – قبل قضائها به – من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً، تمهيداً لتحديد مدى صحة الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها وحتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء على التأخير، فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر – منازعة جدية – سواء في مقدارها أو في استحقاقها، فإنها لا تقضى به، ولمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدى جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاه، تستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها على أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده طلب إخلاء العين المؤجرة لتأخير الطاعنة الأولى – في الوفاء بالأجرة المستحقة عن بعض الشهور – شاملة الزيادة التي قررها المشروع بنص المادة 45 من القانون رقم 49 سنة 1977 عن مدة تأجير العين مفروشة – المصرح به في العقد – بنسبة 400% من الأجرة القانونية، باعتبار أن العين منشأة قبل أول يناير سنة 1944 وأجاب الطاعنان بأن العين منشأة بعد هذا التاريخ ولا يستحق المؤجر الزيادة المشار إليها وأنهما عرضا الأجر المستحقة بما فيها الزيادة بنسبة 70% كما تحددت العقد المبرم بين الطرفين. وكان ما نصت عليه المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 من أنه "في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأخير مفروشاً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتي: ( أ ) أربعمائة في المائة (400%) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944. (ب) مائتان في المائة (200%) عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961. (ج) مائة وخمسون في المائة (150%) عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون…"، يدل على أن تحديد تاريخ إنشاء المكان هو مسألة أولية وجوهرية للوصول إلى نسبة الأجرة الإضافية التي يستحقها المالك عن مدة التأجير – المصرح به – مفروشاً، ومن ثم يتعين أن يستند هذا التحديد إلى أدلة حاسمة لا يرقى إليها الشك، وكان الحكم قد استند في اعتبار العين مثار النزاع منشأة قبل الأول من يناير سنة 1944 واستحقاق المطعون ضده للزيادة الإضافية في الأجرة بنسبة 400% تطبيقاً للنص المشار إليه، وبالتالي عدم جدية منازعة الطاعنين في قانونية الأجرة المطالبة بها، إلى ما أورده بمدوناته من أن "الثابت من إعلان التكليف بالوفاء الحاصل في 16/ 1/ 1980 الموجه إليها (الطاعنة الأولى) أن المستأنف ضده (المطعون ضده) قد أشار فيه إلى أن عقار النزاع من المنشآت القديمة قبل أول يناير سنة 1944 وكذلك الحال في صحيفة افتتاح الدعوى المستأنفة، ولم تنازع في ذلك أمام محكمة أول درجة، فضلاً عن أن الثابت من عقد الإيجار أن الأجرة الأصلية تصبح بعد خصم علاوة التأجير من الباطن مفروشاً مبلغاً ضئيلاً لا يتجاوز 220 قرشاً شهرياً مما يؤكد أن العقار من المنشآت القديمة المبنية قبل يناير سنة 1944". وكان هذا الذي أورده الحكم غير كاف لحمل قضائه فيما أثاره الطاعنان في شأن تاريخ إنشاء المبنى الواقعة به الشقة مثار النزاع والذي رتب عليه ما ذهب إليه من عدم جدية المنازعة المتعلقة بتحديد نسبة الأجرة الإضافية التي يستحقها المالك عن مدة التأجير – المصرح به – مفروشاً، وصولاً إلى حقيقة الأجرة المستحقة للمطعون ضده عن فترة التداعي، الأمر الذي يكون معه الحكم قد شابه القصور في التسبيب الذي يعجز محكمة النقض عن مراقبة مدى صحة تطبيق القانون في الدعوى بما يستوجب نقضه والإحالة، دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.