الطعن رقم 281 لسنة 48 ق – جلسة 21 /03 /1979 

أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
العدد الأول – السنة 30 – صـ 890

جلسة 21 من مارس سنة 1979

برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد طه سنجر، إبراهيم فراج، وصبحي رزق ومحمد أحمد حمدي.

الطعن رقم 281 لسنة 48 القضائية

(1، 3) إيجار. "إيجار الأماكن".
عقود إيجار الأماكن. خضوعها لقوانين إيجار الأماكن وما لا يتعارض معها من أحكام القانون المدني. امتداد تلك العقود تلقائياً وبحكم القانون لمدة غير محدودة.
عقود إيجار الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية. امتدادها إلى مدة غير محدودة بعد انتهاء مدتها الأصلية المتفق عليها. لا عبرة بالمدة الاتفاقية التي يمتد إليها العقد عند عدم إخطار أحد الطرفين للآخر بالإخلاء. علة ذلك.
الاتفاق على أجرة تقل عن الأجرة القانونية في عقود إيجار الأماكن. جائز. وجوب إعمال هذا الاتفاق طوال مدة الإيجار الأصلية المتفق عليها. الامتداد القانوني للعقد بعد ذلك. أثره. للمؤجر مطالبة المستأجر بالأجرة القانونية.
1 – إذ كانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار سمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون، فإن هذه التشريعات – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محدودة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات الخاصة، إلا إذا رغب المستأجر في ترك المكان المؤجر مراعياً في ذلك مواعيد التنبيه بالإخلاء أو أخل بالتزاماته القانونية مما يحق معه للمؤجر أن يتخذ الإجراءات التي رسمها القانون لإنهاء العقد ووضع حداً لامتداده لأحد الأسباب التي حددتها تلك التشريعات، على أنه فيما عدا ذلك يبقى العقد مصدر التزامات الطرفين، تهيمن عليه أحكام قوانين إيجار الأماكن، وما لا يتعارض معها من أحكام القانون المدني، وتظل للعقد طبيعته من حيث كونه من العقود المستمرة، المدة ركن من أركانه وإن غدت غير محددة لامتدادها بحكم القانون بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية.
2 – الامتداد القانوني يدرك عقد الإيجار بانتهاء مدته الأصلية المتفق عليها فيه، دون تفرقة بين مدة ينقضي بانتهائها العقد تلقائياً، أو مدة محددة قابلة للامتداد ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر في الميعاد القانوني بعدم رغبته في الامتداد، أو متى كان العقد يعتبر طبقاً للقواعد العامة منعقداً أو محدداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ذلك لأن صدور قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة التي قررت الامتداد القانوني لعقود الإيجار بعد انتهاء مدتها الاتفاقية، أفقد التنبيه برغبته المؤجر في إنهاء العقد القابل للامتداد امتداداً اتفاقياً فائدته طالما أنه لا يترتب عليه إمكان إخلاء المستأجر، فصار قعود المؤجر عن إرسال التنبيه المشار إليه لا يعد دليلاً على قبوله الامتداد الاتفاقي بعد انقضاء مدة العقد الأصلية، الأمر الذي يجعل الامتداد القانوني متحققاً بمجرد انتهاء المدة المتفق عليها في العقد دون حاجة للتنبيه بالرغبة في عدم الامتداد الاتفاقي، يؤيد هذا النظر أنه لا يقبل أن يطالب القانون المؤجر بعدم رغبته في عدم تجديد العقود عند انتهاء مدتها المقررة في الوقت الذي يحرم عليها فيه المطالبة بفسخها وإنهائها وإخلاء المستأجر من العين المؤجرة. ولا يقدح في ذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه قد يكون للتنبيه بالإخلاء بعض الآثار المترتبة على التفرقة بين العلاقة الإيجارية خلال مدة العقد الاتفاقية أو الممتدة اتفاقياً وتلك التي عليها بسبب الامتداد القانوني لأن هذه الآثار لا تنفي أن التنبيه المشار إليه فقد فائدته وجدواه المباشرة في تمكين المؤجر من إخلاء المستأجر من العين المؤجرة كنتيجة حتمية للامتداد القانوني.
3 – الاتفاق على نقص الأجرة عن الحد الأقصى لا يعتبر مخالفاً للنظام العام، اعتباراً بأن الأجرة التي يحددها القانون تعتبر حداً أعلا لا يجوز تجاوزه، ولكن ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على أجرة أقل منه، ونقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماة… فيه أخذاً بشريعة العقد ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية، فإذا انقضت هذه المدة واستمر المستأجر شاغلاً العين بناء على الامتداد القانوني، فإنه يجوز للمؤجر اقتضاء الأجرة القانونية مستقبلاً، لأن الامتداد القانوني يمد العقد بشروطه الاتفاقية إلا فيما يتعلق بأركان العقد التي ينظمها التشريع الاستثنائي بإيجار الأماكن كالمدة والأجرة ليمتد العقد إلى أجل مسمى بالأجرة التي يحددها القانون بقطع النظر عن الأجرة المسماة لمدة العقد الاتفاقية.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون عليه أقام الدعوى رقم… مدني أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية ضد الطاعن بصحيفة أودعت قلم الكتاب في 3/ 11/ 1976 بطلب الحكم بإخلائه من الشقة المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها إليه خالية من أي تلف، وأضاف إلى طلباته الحكم باعتباره الأجرة القانونية للعين هي المسماة في عقد الإيجار. وقال شرحاً لها أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 13/ 11/ 1971 استأجر الطاعن الشقة رقم… من المالك السابق للعقار بأجرة شهرية مقدارها 25 جنيه و920 مليماً، وقد آلت إليه ملكية العقار وحول له عقد الإيجار، وإذ دأب الطاعن على سداد الأجرة بواقع 21 جنيهاً بدلاً من 25 جنيه و920 مليماً المسماة بالعقد رغم أنه صدر بتحديدها حكم نهائي في الدعوى رقم… مدني القاهرة الابتدائية وامتنع عن سداد الفروق المتجمدة في الفترة من 1/ 1/ 1976 حتى 31/ 10/ 1976 والبالغة 49 جنيه و20 مليم رغم التنبيه عليه بالسداد في 31/ 10/ 1976 فقد أقام الدعوى. أجاب الطاعن بأنه مدرج بالعقد بند إضافي موقع عليه من المالك السابق يوافق فيه على تخفيض الأجرة إلى مبلغ 21 ج لاعتبارات خاصة بينهما وأن المطعون عليه باعتباره خلفاً خاصاً يحاج بهذا التخفيض. وبتاريخ 24/ 2/ 1977 حكمت المحكمة أولاً باعتبار الأجرة القانونية للعين مبلغ 25 جنيه و920 مليماً ثانياً بعدم قبول طلب الإخلاء. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم… القاهرة، وبتاريخ 22/ 13/ 1977 حكمت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة طلبت فيها نقض الحكم، عرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأته جديراً بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب، ينعى الطاعن بالسببين الثاني والثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم اعتبر الأجرة القانونية هي الواجبة الأداء دون الأجرة المتفق عليها في العقد على سند من أن سريان الأجرة يقتصر فقط على مدة العقد الاتفاقية دون مدة الامتداد القانوني التي يجوز خلالها لكل من المالك السابق والمالك الجديد زيادتها إلى الحد الأقصى، وإن الثابت أن مدة الإجارة المبينة بالعقد شهراً واحداً ينتهي بنهاية شهر نوفمبر سنة 1971، وقابلة للتجديد عدد أخرى مماثلة ما لم يحصل التنبيه من أحد الطرفين بخطاب موصى عليه قبل انتهاء مدة الإيجار، وكان هذا التنبيه لم يصدر من أي من الطرفين فإن العقد يكون ما زال ممتداً باتفاقهما. هذا إلى أنه بغرض عدم سريان الأجرة الاتفاقية في مدة الامتداد القانوني، فإن الحكم لم يبين متى انتهت المدة الاتفاقية ومتى بدأ الامتداد القانوني وهو ما يعيبه فضلاً عن مخالفة القانون بالقصور في التسبيب.
وحيث إن النعي بشقيه غير سديد، ذلك أنه لما كانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون، فإن هذه التشريعات – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محدودة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات الخاصة، إلا إذا رغب المستأجر في ترك المكان المؤجر مراعياً في ذلك مواعيد التنبيه بالإخلاء أو أخل بالتزاماته القانونية مما يحق معه للمؤجر أن يتخذ الإجراءات التي رسمها القانون لإنهاء العقد ووضع حد لامتداده لأحد الأسباب التي حددتها تلك التشريعات، على أنه فيما عدا ذلك يبقى العقد مصدر التزامات الطرفين، تهيمن عليه أحكام قوانين إيجار الأماكن وما لا يتعارض معها من أحكام القانون المدني، وتظل للعقد طبيعته من حيث كونه من العقود المستمرة. المدة ركن من أركانه، وإن غدت غير محددة لامتدادها بحكم القانون بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية. لما كان ذلك، وكان الامتداد القانوني يدرك عقد الإيجار بانتهاء مدته الأصلية المتفق عليها فيه، دون تفرقة بين مدة ينقضي بانتهائها العقد تلقائياً، أو مدة محددة قابلة للامتداد ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر في الميعاد القانوني بعدم رغبته في الامتداد، أو متى كان العقد يعتبر طبقاً للقواعد العامة منعقداً أو مجدداً للفترة المبينة لدفع الأجرة، ذلك لأن صدور قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة التي قررت الامتداد القانوني لعقود الإيجار بعد انتهاء مدتها الاتفاقية، قد أفقد التنبيه برغبة المؤجر في إنهاء العقد القابل للامتداد امتداداً اتفاقياً فائدته طالما أنه لا يترتب عليه إمكان إخلاء المستأجر، فصار قعود المؤجر عن إرسال التنبيه المشار إليه لا يعد دليلاً على قبوله الامتداد الاتفاقي بعد انقضاء مدة العقد الأصلية، الأمر الذي يجعل الامتداد القانوني متحققاً بمجرد انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ودون حاجة للتنبيه بالرغبة في عدم الامتداد الاتفاقي، يؤيد هذا النظر أنه لا يقبل أن يطالب القانون المؤجر بإبداء رغبته في عدم تجديد العقود عند انتهاء مدتها المقررة، في الوقت الذي يحرم عليه فيه المطالبة بفسخها وإنهائها وإخلاء المستأجر من العين المؤجرة. لا يقدح في ذلك – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه قد يكون للتنبيه بالإخلاء بعض الآثار المترتبة على التفرقة بين العلاقة الإيجارية خلال مدة العقد الاتفاقية أو الممتدة اتفاقياً وتلك التي تليها بسبب الامتداد القانوني لأن هذه الآثار لا تنفي أن التنبيه المشار إليه فقد فائدته وجدواه المباشرة في تمكين المؤجر من إخلاء المستأجر من العين المؤجرة كنتيجة ضمنية للامتداد القانوني. لما كان ما تقدم، وكان الحكم قد انتهى إلى أن عقد الإيجار محرر في 13/ 11/ 1971 وإنه لا اعتداد بما تضمنته من تجدد لمدد أخرى ما لم ينبه أحد الطرفين على الآخر، وأنه بانتهاء مدته الاتفاقية في أخر شهر نوفمبر سنة 1971 – يمتد العقد قانوناً لمدة غير محددة فإنه يكون قد اتبع صحيح القانون ويكون النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الأول مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقول الطاعن أن اتفاق السلف على الأجرة يسري في حق الخلف ولو في فترة الامتداد القانوني للعقد احتراماً لقاعدة "العقد شريعة المتعاقدين خلافاً لما قرره الحكم" هذا إلى أن المالك السابق ظل يتقاضى الأجرة المخفضة المتفق عليها من وقت إبرام العقد في سنة 1971 حتى باع العقار المطعون عليه سنة 1979، واستمر الأخير بدوره يتقاضى هذه الأجرة المخفضة قرابة السنة، بما مؤداه أن السلف والحلف قد ارتضيا نفاذ العقد الإضافي بالأجرة المخفضة في فترة الامتداد القانوني للعقد فعلاً يجوز لأيهما أن يتحلل بإرادته المنفردة من هذا الاتفاق.
وحيث إن النعي غير سديد، ذلك أنه لما كان الاتفاق على نقص الأجرة عن الحد الأقصى لا يعتبر مخالفاً للنظام العام اعتباراً بأن الأجرة التي يحددها القانون تعتبر حداً أعلا لا يجوز تجاوزه، ولكن ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على أجرة أقل منه وكان نقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماة فيه أخذاً بشريعة العقد، ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية، فإذا انقضت هذه المدة واستمر المستأجر شاغلاً العين بناء على الامتداد القانوني، فإنه يجوز للمؤجر طلب اقتضاء الأجرة القانونية مستقبلاً، لأن الامتداد القانوني يمد العقد بشروطه الاتفاقية إلا فيما يتعلق بأركان العقد إلى أجل غير مسمى وبالأجرة التي يحددها القانون، بصرف النظر عن الأجرة المسماة لمدة العقد الاتفاقية لما كان ذلك وكان الواقع في الدعوى أن الأجرة القانونية لعين النزاع قد حددت بحكم نهائي بمبلغ 25 جنيهاً و920 مليماً شهرياً وكان طلب المطعون عليه المؤجرة زيادة الأجرة إلى حدها الأقصى حاصل بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية على ما سلف بيانه، وكانت الأوراق خلواً من سبق تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن أياً من المالكين القديم أو الجديد للعقار ارتضى تقاضي الأجرة المخفضة فإنه لا يقبل منه التحدي بهذا الدفاع لأول مرة أمام محكمة النقض لما يخالطه من واقع ويكون النعي على غير أساس ولما تقدم يتعين رفض الطعن.