الطعن رقم 103 لسنة 38 ق – جلسة 24 /04 /1973 

أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
العدد الثاني – السنة 24 – صـ 662

جلسة 24 من إبريل سنة 1973

برياسة السيد المستشار/ عباس حلمي عبد الجواد، وعضوية السادة المستشارين: عبد العليم الدهشان، وعدلي بغدادي، ومحمد طايل راشد، ومصطفى الفقي.

الطعن رقم 103 لسنة 38 القضائية

إيجار. "إيجار الأماكن".
الأجرة التي اتخذها المشرع في القانون رقم 7 لسنة 1965 أساساً للتخفيض بنسبة 35% هي الأجرة التي اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتيهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات. علة ذلك.
إيجار. "إيجار الأماكن". حكم. "ما يعد قصوراً".
مراعاة الأجرة التي قدرتها لجنة تقدير الإيجارات في الإيجار اللاحق لصدور قرارها. تخفيض هذه الأجرة التعاقدية بنسبة 35% عملاً بالقانون رقم 7 لسنة 1965. خطأ. عدم بحث ما أدخله المؤجر من تحسينات وتعديلات على العين المؤجرة زادت من منفعتها عما كانت عليه وقت تقدير أجرتها بمعرفة اللجنة. قصور.
1 – أصدر المشرع القانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض أجور الأماكن ونص في المادة الثانية منه على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 التي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن وجعل لهذا التخفيض أثراً رجعياً من بدء تنفيذ الإيجار، وإذ كان الدافع إلى إصدار هذا القانون هو – وعلى ما صرحت به مذكرته الإيضاحية – ما أسفر عنه تطبيق القانون رقم 46 لسنة 1962 من وجود صعوبات عملية حيث إن القانون يربط عملية تقدير القيمة الإيجارية بعمل اللجان مما أدى إلى مغالاة الكثير من الملاك في تقدير الأجرة واستمرار المستأجرين في دفع الأجور المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهي اللجان من عملها وأن الحالات المنظورة أمام لجان تقدير الإيجارات بلغت حداً كبيراً بحيث أصبحت الحاجة ماسة إلى علاج سريع ينهي تلك الحالات في أقرب وقت حتى يرفع عن المستأجرين عبء الأجور المغالى فيها الذي يبهظ عواتقهم طوال تلك المدة، إذ كان ذلك فإن المقصود بالأجرة التي عناها المشرع في القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساساً للتخفيض بنسبة 35% هي الأجرة التي اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات، إذ تلك الأجرة هي التي افترض فيها المشرع المغالاة في التقدير، ولما كان قرار لجنة تقدير الإيجارات يصبح منذ صدوره واجب التطبيق بأثر رجعي ولا يجوز التأجير بأكثر من القيمة التي حددها، فإذا روعيت هذه القيمة في التأجير اللاحق لهذا القرار انتفت عن الأجرة المتعاقد عليها شبهة المغالاة، وتكون بذلك بمنأى عن التخفيض الذي قضى به القانون المشار إليه في المادة الثانية منه.
2 – إذ كان عقد الإيجار موضوع النزاع قد أبرم في تاريخ لاحق على صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرة العين المؤجرة بمبلغ…… شهرياً وروعيت هذه الأجرة عند التعاقد، ونص في العقد صراحة على ذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ أجرى التخفيض بنسبة 35% عملاً بالقانون رقم 7 لسنة 1965 – على تلك الأجرة يكون قد أخطأ في تفسير القانون وتطبيقه وأدى به هذا الخطأ إلى أن حجب نفسه عن بحث ما إذا كان الطاعن (المؤجر) قد أدخل على العين المؤجرة بعد تقدير أجرتها بمعرفة لجنة تقدير الإيجارات تحسينات وتعديلات زادت من منفعتها عما كانت عليه في ذلك الوقت ومدى أحقية الطاعن في اقتضاء مقابل الانتفاع بها، بما يشوبه بالقصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 118 لسنة 1966 مدني كلي القاهرة على المطعون ضده، وطلب فيها الحكم بتحديد أجرة الشقة المبينة بصحيفة الدعوى بمبلغ أربعة جنيهات شهرياً، وقال بياناً لدعواه إنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 9/ 1964 استأجر منه المطعون ضده الشقة المشار إليها بأجرة شهرية قدرها أربعة جنيهات روعيت فيها القيمة التي قدرتها لها لجنة تقدير الإيجارات وهي 3 ج و415 م مضافاً إليها مقابل الانتفاع بالتحسينات والتعديلات التي أدخلها الطاعن في تلك الشقة، وإذ امتنع المطعون ضده بغير حق عن سداد الأجرة المتعاقد عليها قولاً منه إنها تجاوز الأجرة القانونية، فقد أقام عليه الطاعن الدعوى بطلباته السابقة، وبتاريخ 12/ 2/ 1967 قضت المحكمة الابتدائية برفض الدعوى تأسيساً على أنه وإن كانت لجنة تقدير الإيجارات قدرت أجرة الشقة بمبلغ 3 ج و415 م شهرياً إلا أن هذا التقدير لم يصح نهائياً قبل صدور القانون رقم 7 لسنة 1965، وأنه لذلك تخفض الأجرة المتعاقد عليها بنسبة 35% فتصبح أجرتها القانونية 2 ج و600 م. استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة وقيد استئنافه برقم 761 لسنة 84 ق، وبتاريخ 30/ 12/ 1967 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وبالجلسة المحددة لنظره تمسكت النيابة برأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن بهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تفسير القانون وتطبيقه والقصور في التسبيب، ويقول في بيان ذلك إن المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 إذ نصت على أن تخفض بنسبة 35% الأجرة المتعاقد عليها إذا لم يكن قد تم تقديرها نهائياً على أن يسري هذا التخفيض بأثر رجعي منذ بدء تنفيذ عقد الإيجار، فقد أفادت بأن الأجرة التي يعنيها المشرع في هذا القانون هي الأجرة المتفق عليها بعقد الإيجار الذي أبرم عقب إعداد العين السكنى وقبل تقدير أجرتها بمعرفة لجنة تقدير الإيجارات وليست هي الأجرة المتعاقد عليها في تاريخ لاحق لتقدير تلك اللجنة متى روعي هذا التقدير عند التعاقد، وإذ كانت العين موضوع النزاع قد سبق تأجيرها في 26/ 9/ 1962 عقب إعدادها للسكنى بأجرة شهرية قدرها 6 جنيه، وبعد أن قدرت لجنة تقدير الإيجارات أجرتها بمبلغ 3 ج و415 م شهرياً روعيت هذه القيمة عند تأجيرها إلى المطعون ضده بالعقد المؤرخ 1/ 9/ 1964 مع إضافة مقابل الانتفاع لما أدخله الطاعن من تحسينات وتعديلات إضافية، وبذلك فإنه لا يسري على هذه الأجرة التخفيض الذي نص عليه القانون رقم 7 لسنة 1965 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون قد أخطأ في تفسير القانون وتطبيقه، وقد أدى به هذا الخطأ إلى أن حجب نفسه عن بحث مدى أحقية الطاعن في المطالبة بمقابل الانتفاع بالتحسينات والتعديلات الجوهرية التي استحدثها بالعين المؤجرة بعد تقدير أجرتها بمعرفة لجنة تقدير الإيجارات وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بالقصور في التسبيب علاوة على خطئه في تفسير القانون وتطبيقه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المشرع قد أصدر القانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن، ونص في المادة الثانية منه على أن تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 التي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن، وجعل لهذا التخفيض أثراً رجعياً من بدء تنفيذ عقد الإيجار، وإذ كان الدافع إلى إصدار هذا القانون – هو – وعلى ما صرحت به مذكرته الإيضاحية – ما أسفر عنه تطبيق القانون رقم 46 لسنة 1962 من وجود صعوبات عملية حيث إن القانون يربط عملية تقدير القيمة الإيجارية بعمل اللجان، مما أدى إلى مغالاة الكثير من الملاك في تقدير الأجرة واستمرار المستأجرين في دفع الأجور المرتفعة وقتاً طويلاً حتى تنتهي اللجان من عملها، وأن الحالات المنظورة أمام لجان تقدير الإيجارات بلغت حداً كبراً بحيث أصبحت الحاجة ماسة إلى علاج سريع ينهي تلك الحالات في أقرب وقت حتى يرفع عن المستأجرين عبء الأجور المغالى فيها الذي يبهظ عواتقهم طوال تلك المدة، إذ كان ذلك فإن المقصود بالأجرة التي عناها المشرع في القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساساً للتخفيض بنسبة 35 % هي الأجرة التي اتفق عليها الطرفان – دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات – إذ تلك الأجرة هي التي افترض فيها المشرع المغالاة في التقدير، ولما كان قرار لجنة تقدير الإيجارات يصبح منذ صدوره واجب التطبيق بأثر رجعي، ولا يجوز التأجير بأكثر من القيمة التي حددها، فإذا روعيت هذه القيمة في التأجير اللاحق لهذا القرار انتفت عن الأجرة المتعاقد عليها شبهة المغالاة، ويكون بذلك بمنأى عن التخفيض الذي قضى به القانون المشار إليه في المادة الثانية منه. لما كان ذلك، وكان عقد الإيجار موضوع النزاع قد أبرم في تاريخ لاحق على صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرة العين المؤجرة بمبلغ 3 ج و415 م شهرياً وروعيت هذه الأجرة عند التعاقد ونص في العقد صراحة على ذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ أجرى التخفيض آنف الذكر على تلك الأجرة يكون قد أخطأ في تفسير القانون وتطبيقه، وقد أدى به هذا الخطأ إلى أن حجب نفسه عن بحث ما إذا كان الطاعن قد أدخل على العين المؤجرة بعد تقدير أجرتها بمعرفة لجنة تقدير الإيجارات تحسينات وتعديلات زادت من منفعتها عما كانت عليه في ذلك الوقت ومدى أحقية الطاعن في اقتضاء مقابل عن الانتفاع بها. لما كان ما تقدم، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد شابه قصور في التسبيب، علاوة على خطئه في تفسير القانون وتطبيقه بما يستوجب نقضه.