الطعن رقم 824 لسنة 48 ق – جلسة 09 /03 /1983 

أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
الجزء الأول – السنة 34 – صـ 658

جلسة 9 من مارس سنة 1983

برئاسة السيد المستشار محمد إبراهيم الدسوقي نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: جهدان حسين عبد الله، عبد المنعم رشدي، مصطفي زغزوع، وحسين علي حسين.

الطعن رقم 824 لسنة 48 القضائية

إيجار. إيجار الأماكن: أجرة "أسس التقدير للأجرة: التقدير الحكمي".
التقدير الحكمي للحجرة إعمالاً للقانون رقم 7/ 1965. ماهيته. قيامه مقام التقدير الواقعي بافتراض مراعاة الأسس والعناصر التي أوجبها القانون رقم 46/ 1962. أثر ذلك "مثال في تعلية مبان".

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 2997 سنة 1970 مدني كلي الإسكندرية الابتدائية طعناً على قرار لجنة تقدير الإيجارات الصادر في 3/ 9/ 1970 بتحديد إيجار كل من الوحدات السكنية المبينة بالصحيفة ابتغاء تعديلها بالزيادة ندبت المحكمة خبيراً حكومياً، ولما قدم تقريره حكمت في 18/ 12/ 1972 بتعديل القرار وتحديد أجرة الوحدات على النحو الوارد بالتقرير، استأنف المطعون ضدهم الثلاثة الأول بالاستئناف 170 سنة 29 ق الإسكندرية، أعادت المحكمة المأمورية إلى الخبير السابق ندبه لفحص الاعتراضات الموجهة إليه، وإذ قدم تقريره التكميلي حكمت في 21/ 2/ 1974 بتعديل الحكم المستأنف وتقدير أجرة الوحدات على النحو الذي أورده التقرير الأخير، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذا عرض على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، ذلك أنه أغفل عند تقدير الأجرة احتساب نسبة ما يخص دور التعلية من قيمة الأرض ومن تكاليف إقامة الأساسات والتوصيلات الخارجية للمرفق بمقولة أنه قد سبق استنفاذ قيمتها بنسبة 17% عند تقدير أجرة أدوار ما قبل التعلية بمعرفة مجلس المراجعة ومن ثم فلا يحتسب لدور التعلية إلا قيمة التحسينات فقط، حالة أن مباني هذه الأدوار لم تكن عند تقدير أجرتها قد استغرقت أقصى قدر للارتفاع المقرر، وحالة أن القيمة الإيجارية لوحدات تلك الأدوار – على ما أوضح في دفاعه أمام محكمة الموضوع – كانت قد حددت تحديداً حكمياً طبقاً للمادة 2/ 3 من القانون 7 لسنة 1965 فلم يدخل في حسابها من قيمة الأرض وما يتصل بها من أساسات وتوصيلات خارجية إلا بنسبة ارتفاع الأدوار المذكورة طبقاً للقانون هذا إلى أن الحكم قد أغفل إضافة قيمة اشتراكات التأمينات الاجتماعية ورسوم الترخيص ومقابل الإشراف الفعلي إلى عناصر التقدير بالرغم من أنه قدم المستندات الرسمية الدالة على سدادها.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 2/ 3 من القانون 7 لسنة 1965 على وجوب أن تعدل القيمة الإيجارية للأماكن التي تم تقديرها نهائياً على أساس الأجرة المخفضة طبقاً لحكم الفقرة الأولى منها بمقولة 35% من الأجرة المتعاقد عليها، أو طبقاً للتقدير الذي تم وفقاً لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل يدل على أن المشرع قد استعاض عن التقدير الواقعي للأجرة الذي نص عليه القانون 46 لسنة 1962 بتقدير حكمي لها متى كان ذلك لصالح المستأجر، مما مؤداه أن التقدير الواقعي للأجرة الذي تم تطبيقاً للقانون رقم 46 لسنة 1962 يضحى عديم الأثر، ومما مؤداه أيضاً أن المشرع قد افترض في التقدير الحكمي الذي اتخذه أنه يمثل القيمة الإيجارية الصحيحة بمراعاة أسس وعناصر تقديرها المنصوص عليها في القانون 46 لسنة 1962 بما تضمنه من أنه في حالة عدم استكمال البناء الحد الأقصى للارتفاع المسموح به ألا تحسب من قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق إلا بنسبة ما أقيم فعلاً من أدوار إلى العدد الكلي لها الذي تسمح به قيود الارتفاع وكان البين من تقدير الخبير أن البناء لم يكن قد استوفى بأدواره قبل التعلية أقصى قيود الارتفاع الذي يسمح بالتعلية دوراً آخر، مما يترتب عليه بالضرورة به أن التقدير الحكمي الذي اتخذ أساساً للقيمة الإيجارية لهذه الأدوار عملاً بالقانون 7 لسنة 1965 لم يتضمن من قيمة الأرض وتكاليف إقامة الأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق إلا بنسبتها بحيث أنه كان يتعين عند تقدير القيمة الإيجارية لدور التعلية محل النزاع احتساب نسبة ما يخصه منها طبقاً للقانون، وإذ لم يحتسب الحكم المطعون فيه عند تقدير القيمة الإيجارية لدور التعلية هذه النسبة فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه – هذا إلى أنه لما كان من المقرر في قضاء المحكمة أن المبالغ المدفوعة إلى هيئة التأمينات الاجتماعية مقابل الاشتراك بها عن عملية البناء وكذا مصروفات الرخصة والإشراف الفعلي تعتبر من التكاليف الفعلية للبناء ويجب مراعاتها عند تقدير قيمة المباني متى كان صاحب البناء هو الذي تحملها، وكان الحكم المطعون فيه قد رفض احتساب هذه المبالغ على سند من أنها تدخل في تكلفة متر المباني التي أوردها الخبير في تقديره الذي أقام عليه قضاءه رغم أن هذا التقدير لم يفصح عن مدى مراعاته لها عند تقدير التكلفة، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون. لما كان ما تقدم فإنه يتعين نقض الحكم دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.