مذكرة في دعوى إخلاء للتأخير في سداد الأجرة

مذكرة في دعوى إخلاء للتأخير في سداد الأجرة
مقدمة من جانب المدعي عليه
بدفاع/ ……………… (المدعى عليه)
ضـد
………………………… (المدعى)
في الدعوى رقم……. لسنة………. والمحدد لنظرها جلسة……..
(الطلبات)
رفض الدعوى وإلزام رافعها المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة
(الدفاع)

أولاً: عدم سداد الأجرة يرجع إلى عدم تحديد تاريخ إنشاء المبني ومقدار أجرته القانونية:
ولما كان الثابت بالأوراق بأن المدعي قد أقام دعوى الطرد تأسيسًا على عدم سداد المدعي الأجرة بالزيادة الواردة بالقانون رقم 6 لسنة 1997.
وقد قام المدعي عليه بإعلانه على يد محضر يرجوه بتحديد تاريخ إنشاء المبني وذلك لتقدير الأجرة القانونية إلا أن المدعي ألتفت عن هذا الطلب وضرب به عرض الحائط الأمر الذي أدي إلى تخلف المدعي عليه عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها ومن ثم لا يعد مسوفا في سداد الأجرة لأن التأخير قد جاء نتيجة عدم تحديد تاريخ إنشاء المبني ومقدار الأجرة القانونية وما لحقه من تعديل بالقوانين المتعاقبة.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة على النحو الوارد بنص المادة 3 منه مقتضاه. وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبني ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة وتدبير ما يطرأ على الالتزام من تعديل. تخلف المستأجر عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لفترة معقولة. عدم اعتباره مسوفا في سداد الأجرة “.
(الطعن رقم 3109 لسنة 74 ق جلسة 16/ 3/ 2005،
الطعن 2331 لسنة 71 ق جلسة 10/ 6/ 2002)
ثانيًا: عدم تحديد إنشاء المبني يعد مبررًا للتأخير في سداد الأجرة:
ولما كان الثابت بالأوراق قيام المدعي عليه بإعلان المدعي يرجو فيه إخباره بتحديد تاريخ إنشاء المبني ومقدار أجرته القانونية لعرض الأجرة عليه إلا أن المدعي ضرب عرض الحائط بهذا الإعلان الأمر الذي يجعل عدم تحديد إنشاء المبني مبررا للتأخير في سداد الأجرة.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” تمسك الطاعن بان تأخره في سداد الأجرة مرده المنازعة في تحديدها قانونا بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير المنتدب أمام أول درجة مبادرته بسدادها فور تحديدها. اعتباره مبررا للتأخير في سداد الأجرة. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على عدم سداد الطاعن كامل الأجرة والزيادة القانونية قبل رفع الدعوى وعدم تقديمه ثمة مبررات بشأن هذا التأخير. خطأ وفساد في الاستدلال “.
(الطعن 3109 لسنة 74 ق جلسة 16/ 3/ 2005)

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.

محام المدعي عليه

التعليــق

– السنــد القـانــوني:
المادة (18/ ب فقرة 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981:
” ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح……… وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر “.
– أحكــام النقــض:
• عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها في المادة 18/ ب ق139 لسنة 1981. أثره. إعمال المحاكم للنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقل. (الطعن 3109 لسنة 74ق جلسة 16/ 3/ 2005، الطعن 2331 لسنة 71ق جلسة 10/ 6/ 2002)
• صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة على النحو الوارد بنص المادة 3 منه. مقتضاه. وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة وتدبير ما يطرأ على الالتزام من تعديل. تخلف المستأجر عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لفترة معقولة. عدم اعتباره مسوفا في سداد الأجرة. (الطعن 3109 لسنة 74ق جلسة 16/ 3/ 2005، الطعن 2331 لسنة 71ق جلسة 10/ 6/ 2002)
• تمسك الطاعن بأن تأخره في سداد الأجرة مرده المنازعة في تحديدها قانونا بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير المنتدب أمام أول درجة مبادرته بسدادها فور تحديدها. اعتباره مبررًا للتأخير في سداد الأجرة. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على عدم سداد الطاعن كامل الأجرة والزيادة القانونية قبل رفع الدعوى وعدم تقديمه ثمة مبررات بشأن هذا التأخير. خطأ وفساد في الاستدلال. (الطعن 3109 لسنة 74ق جلسة 16/ 3/ 2005)
• تمسك الطاعن بأن تأخره في سداد أجرة عين النزاع يرجع إلى فعل المطعون ضده لإقامته الدائمة خارج البلاد وتقاضيه الأجرة منه بطرق شتى بناء على طلبه لحين عودته إلى البلاد وتدليله على ذلك بالمستندات. دفاع جوهري. إغفال الحكم المطعون فيه البرد على هذا الدفاع وإخضاع ما ساقه الطاعن من أعذار تبرر تأخره في الوفاء بالأجرة لتقديره لبيان مدى قبولها من عدمه. قصور (الطعن 863 لسنة 74ق جلسة 17/ 3/ 2005)

مذكرة في دعوى إخلاء للتأخير في سداد الأجرة
مقدمة من قبل المدعي عليه
بدفاع/ ………………… (المدعي عليه)
ضـد
………………………….. (المدعي)
في الدعوى رقم……لسنة…… والمحدد لنظرها جلسة………….
(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

(الدفاع)

أولاً: تأخر المدعي عليه في سداد الأجرة يرجع لفعل المدعي وإقامته خارج البلاد:
حيث أن المدعي خارج البلاد منذ أكثر من ثلاث سنوات وإقامته في البلاد بصفة غير مستقرة وبصفة مؤقتة لعمله خارج البلاد وقد قدم المدعي عليه ما يثبت بأن المدعي يقيم خارج البلاد وذلك بموجب شهادة التحركات والصادرة عن وزارة الداخلية وذلك بجلسة …/ …/ …..
وقد كان المدعي عليه يسدد الأجرة منذ عودة المدعي البلاد وكان يقوم بسدادها بأكثر من مكان وبطرق شتى وقد دلل المدعي عليه بذلك بالمستندات المقدمة بجلسة …/ …/ ….. الأمر الذي ينفي تأخر المدعي عليه في سداد الأجرة لأن ذلك كان يرجع لفعل المدعي عليه وإقامته خارج البلاد.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” تمسك الطاعن بأن تأخره في سداد أجرة عين النزاع يرجع إلى فعل المطعون ضده لإقامته الدائمة خارج البلاد وتقاضيه الأجرة منه بطرق شتى بناء على طلبه لحين عودته إلى البلاد وتدليله على ذلك بالمستندات. دفاع جوهري. إغفال الحكم المطعون فيه البرد على هذا الدفاع وإخضاع ما ساقه الطاعن من أعذار تبرر تأخره في الوفاء بالأجرة لتقديره لبيان مدى قبولها من عدمه. قصور.
(الطعن رقم 863 لسنة 74 ق جلسة 17/ 3/ 2005)

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.

محام المدعي عليه

التعليــق

– السنــد القـانــوني:
أنظر المذكرة السابقة.
– أحكــام النقــض:
أنظر المذكرة السابقة.

مذكرة في دعوى إخلاء للتأخير في سداد الأجرة
مقدمة ن قبل المدعي عليه
بدفاع/ ………………… (المدعي عليهم)
ضـد
………………………….. (المدعي)
في الدعوى رقم……لسنة…… والمحدد لنظرها جلسة……………
(الطلبـات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

(الدفاع)

أولاً: ترك المستأجر الأصلي عين النزاع للمدعي عليها الأولي:
ولما كان الثابت بالأوراق بأن المستأجر الأصلي قبل طلاق المدعي عليها الأولي قد ترك عين النزاع لها وتخلي عن الإقامة بها كما أن المدعي عليها الأولي كانت تقيم مع المستأجر الأصلي قبل تركه العين ودللت على ذلك بالمستندات الأمر الذي يجب على محكمة الموضوع القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات والأتعاب.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” تمسك الطاعنين بان المطعون ضده الثاني – المستأجر الأصلي – قد ترك لهما شقة النزاع وتخلي عن الإقامة قبل طلاق الطاعنة الأولي والتي انتظمت في سداد أجرة عين النزاع وأن الطاعن الثانية كانت تقيم مع المستأجر قبل تركه العين وتدليلهم على ذلك بالمستندات. دفاع جوهري. فضاء الحكم المطعون فيه برفض تدخل الطاعنين تأسيسا على أن الدعوى أقيمت بعد طلاق الطاعن الأولي وبلوغ الطاعنة الثانية أقصي سن للحضانة وبان المطعون ضده الثاني قد ترك شقة النزاع للطاعنة الأولي وأولادهما بعد الطلاق وتنازل عنها للمؤجر بعد انتهاء علاقة الزوجية ورتب على ذلك عدم أحقية الطاعنين في امتداد عقد الإيجار إليهما وهو ما لا يواجه دفاعهما سالف البيان. خطأ وقصور وفساد في الاستدلال “.
(الطعن 2067 لسنة 73 ق جلسة 2/ 12/ 2004)
ثانيًا: لا يعد المستأجر الأصلي طرفا في عقد الإيجار:
ولما كان الثابت بالأوراق بأن المستأجر الأصلي قد ترك العين المؤجرة لزوجته قبل تطليقها الأمر الذي يعني بأنه ليس طرفا في عقد الإيجار ومن ثم لا يجوز اختصامه لأنه غير ذو كامل صفة.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” ترك المستأجر العين المؤجرة لزوجته قبل تطليقها. أثره. عدم اعتباره طرفا في عقد الإيجار”.
(الطعن رقم 2067 لسنة 73 ق جلسة 2/ 12/ 2004)

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.

محام المدعي عليهم

التعليـــق

– السنــد القـانــوني:
أنظر المذكرة السابقة.
– أحكــام النقــض:
أنظر المذكرة السابقة.

مذكرة في دعوى إخلاء لتكرار التأخير
في سداد الأجرة
مقدمة من قبل المدعي
بدفاع/ ………………… (المدعي)
ضـد
………………………….. (المدعي عليه)
في الدعوى رقم……لسنة…… والمحدد لنظرها جلسة………….
(الطلبات)

أولاً: الحكم بإخلاء المستأجر من الشقة موضوع عقد الإيجار المؤرخ …/ …/ ….. والموضحة الحدود والمعلم بصدر صحيفة افتتاح الدعوى وتسليمها للمدعي خالية مما يشغلها لتكرار تأخر المدعي عليه بالوفاء بالأجرة المستحقة.
ثانيًا: إلزام المدعي عليه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

(الدفاع)

أولاً: تكرار تأخر المستأجر(المدعي عليه) في الوفاء بالأجرة في مواعيدها المرة تلو الأخرى:
تكرار تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة الموجب إخلائه من العين المؤجرة م 18 ق 136 لسنة 1981.المقصود به. منع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواعيدها المرة تلو الأخرى من إساءة استعمال التيسير المخلول له بتفادي الحكم بالإخلاء. مقتضاه. المحكمة التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل. مؤداه. لهذه المحكمة بحث توافر شروط الإخلاء في الدعوى السابقة سواء صحة التكاليف بالوفاء. أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها.
(الطعن رقم 1123 لسنة 69 ق جلسة 14/ 6/ 2000)
ولما كان الثابت بالأوراق بان المدعي قد أقام قبل ذلك الدعوى رقم …….. لسنة ……. تأسيسا على عدم قيام المدعي عليه الأجرة المستحقة عن أشهر……….، ………..
وقد قام المدعي عليه قبل حجز الدعوى للحكم في هذه الدعوى بعرض الأجرة القانونية.
ولما كان الأمر كذلك فن المدعي عليه له سابقة تأخير سداد الأجرة وقد أساء استعمال التيسر المخول له بتفادي الحكم بالإخلاء في الدعوى السابقة مما حدي بالمدعي لإقامة هذه الدعوى لتكرار ودوام تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة.
كما أنه ليس هناك ثمة مبررا لدي المدعي عليه في تأخره في سداد الأجرة المستحقة مرة تلو الأخرى مما يوجب على المحكمة القضاء بإخلائه من العين المؤجرة وتسليمها خالية للمدعي.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” تكرار تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة. م31/ 1 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 18/ ب ق 136 لسنة 1981. المقصود به ثبوت تمرده على عدم الوفاء بها في مواعيدها المرة تلو الأخرى. قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى. لا يغني عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير في الدعوى اللاحقة”.
(الطعن 510 لسنة 69 ق جلسة 18/ 5/ 2000،
الطعنان 6420، 6933 لسنة 56 ق جلسة 28/ 3/ 1999)

(بناء عليـه)

نصمم على الطلبات.

محام المدعي

التعليق

– السنــد القـانــوني:
المادة (18/ ب) من القانون رقم 136 لسنة 1981.
– ملحــوظــة:
لم يشترط في هذه الدعوى أن يسبقها إنذار بالتكليف بالوفاء.
– أحكــام النقــض:
• إخلاء المستأجر للتكرار في الامتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة. مناطه. وفاء المستأجر بالأجرة قبل دعوى الإخلاء. أثره. انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار. وجوب تحقيق المحكمة سند الحكم للتكرار من وقوع التأخير في سداد الأجرة الى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وإن سددها تم بعد رفع الدعوى كمبرر للإخلاء. تخلف ذلك. أثره. عدم قبولها. م18/ ب ق136 لسنة 1981. (الطعن 1204 لسنة 68ق جلسة 12/ 2/ 2000)
• الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة. شرطه. ثبوت عودة المستأجر للتخلف عن الوفاء بها دون مبررات مقبولة. م18/ ب ق136 لسنة 1981. مؤداه. تمسكه بمبررات تخلفه. أثره. وجوب إطلاع محكمة الموضوع عليها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها. (الطعن 1208 لسنة 67ق جلسة 15/ 11/ 1999، الطعن 9104 لسنة 66ق جلسة 12/ 4/ 1998)
• تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها دأبت على تغيير محل إقامتها وإنذاره بذلك بما يصلح مبررا لتأخره في سداد الأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات. التفات الحكم المطعون فيه عن دلالة محاولة عرض الطاعن للأجرة مع عدم وجود ما يفيد سعى المطعون ضدها لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيها من هذا السعى وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أن الطاعن قد تكرر منه التخلف عن سداد الأجرة. خطأ في تطبيق القانون وفساد في الاستدلال. (الطعن 1208 لسنة 67ق جلسة 15/ 11/ 1999)
• تكرار التأخر في سداد الأجرة الموجب للإخلاء. جواز أن تكون قد أقيمت عنه دعوى موضوعية بالإخلاء. أو مستعجلة بالطرد . م18/ ب ق136 لسنة 1981. عدم كفاية الدعوى المستعجلة كدليل عليه في ظل العمل بق49 لسنة 1977. (الطعن 2524 لسنة 57ق جلسة 17/ 11/ 1999)
• تكرار تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة. م31/ 1 ق49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 18/ ب ق136 لسنة 1981 . المقصود به ثبوت تمرده على عدم الوفاء بها في مواعيدها المرة تلو الأخرى. قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى. لا يغني عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير في الدعوى اللاحقة. (الطعن 510 لسنة 69ق جلسة 18/ 5/ 2000، الطعنان 6420، 6933 لسنة 56ق جلسة 28/ 3/ 1999)
• تكرار تأخر المستأجر في الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة م18 ق136 لسنة 1981 . المقصود به. منع المستأجر الذي مرد على عدم الوفاء بالأجرة في مواعيدها المرة تلو الأخرى من إساءة استعمال التيسير المخلول له بتفادي الحكم بالإخلاء. مقتضاه. المحكمة التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل. مؤداه. لهذه المحكمة بحث توافر شروط الإخلاء في الدعوى السابقة سواء صحة التكاليف بالوفاء. أو وجود أجرة مستح ة غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها. (الطعن رقم 1123 لسنة 69ق جلسة 14/ 6/ 2000)

مذكرة في دعوى إخلاء لتكرار التأخير
في سداد الأجرة
مقدمة من قبل المدعي عليه
بدفاع/ ………………… (المدعي عليه)
ضـد
………………………….. (المدعي)
في الدعوى رقم……لسنة…… والمحدد لنظرها جلسة………….
(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

(الدفاع)

أولاً: عدم سداد الأجرة راجعا لفعل المدعي:
وحيث إن المدعي عليه قد أنذر على يد محضر المدعي أكثر من مرة بإبلاغه بمكان محدد لسداد القيمة الإيجارية لان المدعي قد دأب على تغيير محل إقامته بصفة مستمرة.
كما أن المدعي لم يقم بالمطالبة بالأجرة القانونية بالإضافة إلى عدم معرفة المدعي عليه لمحل إقامة المدعي لسداد الأجرة إليه.
ومن ثم يعد تأخر المدعي عليه في عدم سداد الأجرة المستحقة كان راجعا لفعل المدعي بسبب تغيير محل إقامته بصفة مستمرة الأمر الذي يجعل هذا مبررا لعدم سداد الأجرة في مواعيدها ومن ثم تكون الدعوى الماثلة مقامة على غير سند من القانون والواقع خليقا بالرفض.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها دأبت على تغيير محل إقامتها وإنذاره بذلك بما يصلح مبررا لتأخره في سداد الأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات التفات الحكم المطعون فيه عن دلالة محاولة عرض الطاعن للأجرة مع عدم وجود ما يفيد سعي المطعون ضدها لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيها من هذا السعي وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أن الطاعن قد تكرر منه التخلف عن سداد الأجرة. خطأ في تطبيق القانون وفساد في الاستدلال “.
(الطعن 1208 لسنة 67 ق جلسة 15/ 11/ 1999)
ثانيًا: تغيير محل إقامة المدعي كان سببًا في عدم سداد الأجرة في مواعيدها القانونية:
ولما كان الثابت بالأوراق تغيير محل إقامة المدعي الأمر الذي حدي بالمدعي عليه بإنذاره أكثر من مرة لمعرفة محل الإقامة ومن ثم تغيير محل إقامة المدعي بصفة مستمرة هو السبب في تأخر سداد الأجرة وهذا السبب راجعا لفعل المدعي.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة. شرطه. ثبوت عودة المستأجر للتخلف عن الوفاء بها دون مبررات مقبولة. م18/ ب ق 136 لسنة 1981 مؤداه. تمسكه بمبررات تخلفه. أثره. وجوب إطلاع الموضوع عليها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها “.
(الطعن 1208 لسنة 67 ق جلسة 15/ 11/ 1999،
الطعن 9104 لسنة 66 ق جلسة 12/ 4/ 1998)

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.

محام المدعي عليه

التعليـــــق

– السنــد القـانــوني:
أنظر المذكرة السابقة.
– أحكــام النقــض:
أنظر المذكرة السابقة.