مذكرة في دعوى إخلاء للتأجير من الباطن

مذكرة في دعوى إخلاء للتأجير من الباطن
مقدمة من قبل المدعي عليه
بدفاع/ ………………… (المدعي عليه)
ضـد
………………………….. (المدعي)
في الدعوى رقم……لسنة…… والمحدد لنظرها جلسة……………..
(الطلبات)
رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة
الدفاع

أولاً: تصريح المالك للمدعي عليه بالتأجير من الباطن:
تصريح المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن. اختلافه عن حقه في التأجير خاليا أو مفروشا المستمد من نصوص القانون. المادتان 39، 40 ق 49 لسنة 1997 أساس ونطاق كل منهما. لا تعارض بين قيام الحق في التأجير من الباطن في الحالتين إطلاق يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك. منتج لأثره. لا يحول دون ذلك القيود التي فرضها المشرع بالمادتين سالفتى الذكر على المستأجر الذي رخص به بالتأجير خاليا أو مفروشا. علة ذلك.
(الطعنين 561، 813 لسنة 74 ق جلسة 26/ 12/ 2004،
نقض جلسة 29/ 3/ 1992 مجموعة المكتب الفني س 43 ع 1 ص 527)
ولما كان الثابت بالأوراق بعد تأجير المدعي عليه عين النزاع استلام المدعي الأجرة القانونية مضاف إليها مقابل التأجير من الباطن الأمر الذي يعني موافقة المدعي التأجير من الباطن ومن ثم تضحي دعواه هذه غير مقبولة لموافقته على التأجير من الباطن.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” حق المؤجر في إخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار. م 18/ ج ق 136 لسنة 1981. جواز تنازله عنه صراحة أو ضمنا للمستأجر إثبات هذا التنازل بكافة طرق الإثبات.
(الطعن 516 لسنة 74 ق جلسة 12/ 12/ 2004،
الطعن 660 لسنة 72 ق جلسة 24/ 11/ 2002)
وقد قضت محكمة النقض أيضا بأن:
” الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك. م18/ ج ق 136 لسنة 1981شرطه. صدور تصرف من المستأجر نافذ ولازم له يكشف عن تخليه عن حقه في الانتفاع بالعين المؤجرة بتنازله عنه للغير من الباطن أو باتخاذه تصرفا لا تدع ظروف الحال شكا في انصراف قصده إلى الاستغناء عنه نهائيًا. مؤداه. الإيواء والاستضافة وإشراك الغير في النشاط أو توكيله في إدارة العمل. لا تعد كذلك “.
(الطعن 925 لسنة 74 ق جلسة 2/ 2/ 2005،
الطعن 1502 لسنة 71 ق جلسة 18/ 4/ 2002)

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.

التعليــق

– السنــد القـانــوني:
المادة (18) من قانون 136 لسنة 1981:
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
أ‌) ………………..
ب‌) ……………….
جـ) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.
– أحكــام النقــض:
• حق المؤجر في إخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار . م18/ ج ق 136 لسنة 1981 . جواز تنازله عنه صراحة أو ضمنا. للمستأجر إثبات هذا التنازل بكافة طرق الإثبات. (الطعن 516 لسنة 74ق جلسة 12/ 12/ 2004، الطعن 660 لسنة 72ق جلسة 24/ 11/ 2002)
• الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك. م18/ ج ق136 لسنة 1981. شرطه. صدور تصرف من المستأجر نافذ ولازم له يكشف عن تخليه عن حقه في الانتفاع بالعين المؤجرة بتنازله عنه للغير من الباطن أو باتخاذه تصرفا لا تدع ظروف الحال شكا في انصراف قصده الى الاستغناء عنه نهائيا. مؤداه. الإيواء والاستضافة وإشراك الغير في النشاط أو توكيله في إدارة العمل. لا تعد كذلك. (الطعن 925 لسنة 74ق جلسة 2/ 2/ 2005، الطعن 1502 لسنة 71ق جلسة 18/ 4/ 2002)
• تصريح المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن. اختلافه عن حقه في التأجير خاليا أو مفروشا المستمد من نصوص القانون. المادتان 39، 40 ق49 لسنة 1977 . أساس ونطاق كل منهما. لا تعارض بين قيام الحق في التأجير من الباطن في الحالتين. إطلاق يد المستأجر في التأجير من الباطن بموافقة المالك. منتج لأثره. لا يحول دون ذلك القيود التي فرضها المشرع بالمادتين سالفتى الذكر على المستأجر الذي رخص به بالتأجير خاليا أو مفروشا. علة ذلك. (الطعنين 561، 813 لسنة 74ق جلسة 26/ 12/ 2004، نقض جلسة 29/ 3/ 1992 مجموعة المكتب الفني س43 ع1 ص527)
• حظر تخلي المستأجر عن الحق في الانتفاع بالمكان المؤجر بتمكين الغير منه بأى وجه من الوجوه. مخالفة ذلك. أثره. للمؤجر طلب إخلاء المستأجر. نشوء هذا الحق بمجرد وقوع المخالفة. استر داد المستأجر الأصلي للعين المؤجرة بعد ذلك. لا أثر له. (الطعن 10639 لسنة 66ق جلسة 24/ 4/ 2005، نقض جلسة 7/ 1/ 1996 مجموعة المكتب الفني س47 ع1 ص119)
• عقد الإيجار من الباطن. لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك إلا بالنسبة للأجرة ولو كان مصرحا بالتأجير من الباطن. (الطعن 2029 لسنة 72ق جلسة 25/ 5/ 2005، نقض جلسة 24/ 2/ 1994 مجموعة المكتب الفني س45 ع1 ص420)
• ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازله عنها أو تركها للغير. أثره. وجوب القضاء بالفسخ والإخلاء. ليس للمحكمة سلطة تقديرية في الفسخ. على ذلك. (الطعن 10639 لسنة 66ق جلسة 24/ 4/ 2005، نقض جلسة 7/ 1/ 1996 مجموعة المكتب الفني س47 ع1 ص119)
• التأجير من الباطن. ماهيته. وجوب أن يكون لقاء أجرة متفق عليها. عبء إثباته على عاتق مدعيه. (الطعن 10639 لسنة 66ق جلسة 24/ 5/ 2005، نقض جلسة 10/ 3/ 1996 مجموعة المكتب الفني س47 ع3 ص443)
• ترخيص المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار. وجوب إثباته بالكتابة أو ما يقوم مقامها. التنازل الضمني عن الشرط المانع من التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار والتنازل عن الحق في طلب الإخلاء لتحقق هذين السببين. جواز إثباته بكافة طرق الإثبات. (الطعنين 561، 813 لسنة 74ق جلسة 26/ 12/ 2004 ، نقض جلسة 5/ 12/ 1991 مجموعة المكتب الفني س42 ع2 ص1770)
• الإيصال الصادر من المؤجر بتقاضي الأجرة مضافا إليها الزيادة القانونية مقابل التأجير من الباطن. اعتباره تصريحا للمستأجر بهذا التأجير. شرطه. ألا يكون التأجير من الباطن استعمالا لإحدى الرخص التي أجازها له المشرع استثناء من الحظر الوارد في القانون. (الطعن 516 لسنة 74ق جلسة 12/ 12/ 2004، الطعن 660 لسنة 72ق جلسة 24/ 11/ 2002)
• تصريح المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن. اختلافه عن حقه المستمد من نصوص القانون. موافقة المالك. أثرها. إطلاق يد المستأجر في التأجير من الباطن. (الطعن 516 لسنة 74ق جلسة 12/ 12/ 2004، الطعن 660 لسنة 72ق جلسة 24/ 11/ 2002)