مذكرة في دعوى طرد مقدمة من جانب المدعي عليه

مذكرة في دعوى طرد
مقدمة من جانب المدعي عليه
بدفاع/ …………………. (المدعي عليه)
ضـد
………………………… (المدعي)
في الدعوى رقم ……. لسنة………. والمحدد لنظرها جلسة……..
(الطلبــــات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

الدفـاع

أولاً: الدفع ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه. أثره. عدم قبول الدعوى. وجوب صدوره من المؤجر الأصلي ولو لم يكن مالكا للعين المؤجرة. مؤداه. جواز صدوره عن مشتري العين المؤجرة بعقد غير مسجل. شرطه. سريان حوالة عقد الإيجار في حق المستأجر.
(الطعن 8419 لسنة 64 ق جلسة 14/ 5/ 2000)
ولما كان الثابت بالأوراق بأن المدعي قد أعلن المدعي عليه بتكليفه بالوفاء بالأجرة عن شهور………،………… بالرغم من قيام المدعي عليه بعرض هذه الأجرة على يد محضر بتاريخ …/ …/ …. وتم إيداع هذه الأجرة بخزينة المحكمة على نفقة المدعي عليه إلا أن المدعي لم يقم باستلام هذه الأجرة الأمر الذي يبرأ ذمة المدعي عليه إلى هذا الدين ولا يعد متأخرا في سداد الأجرة.
كما أن المدعي قد قام بتكليفه بالوفاء بالأجرة زيادة عامة هو مستحق عليه الأمر الذي يعني ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة.
كما أن التكليف بالوفاء بالأجرة قد جاء مما لا صفة له أي جاء من غير المؤجر الأصلي مما يعني أيضا ببطلان التكليف بالوفاء بالأجرة وجعله عديم الأثر.
وقد قضت محكمة النقض بأن
” تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه. أثره. عدم قبول الدعوى. وجوب صدوره من المؤجر الأصلي “.
(الطعن رقم 2473 لسنة 73 ق جلسة 18/ 11/ 2004،
نقض جلسة 12/ 1/ 1/ 1995 مجموعة المكتب الفني س 446 ص 148)

بناء عليـه

نصمم على الطلبات

التعليــق

السنــد القـانــوني:
المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981:
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
……………………
إذا لم يقم المستأجر بالوفاء الأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذا الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
أحكــام النقــض:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سداداها. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه. أثره. عدم قبول الدعوى. وجوب صدوره من المؤجر الأصلي. (الطعن رقم 2473 لسنة 73ق جلسة 18/ 11/ 2004، نقض جلسة 12/ 1/ 1995 مجموعة المكتب الفني س446 ص148)
الأماكن المؤجرة مفروشة. استثناؤها من أحكام الامتداد القانوني. خضوعها لحكم المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بصدد تحديد أسباب الإخلاء . مؤدى ذلك . وجوب تكليف المستأجر بالوفاء خلال المدة المحددة. (الطعن رقم 2636 لسنة 73ق جلسة 6/ 1/ 2005، نقض جلسة 9/ 3/ 1997 مجموعة المكتب الفني س48 ع1 ص484)
إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء استنادا الى أن عين النزاع مؤجرة مفروشة ولا تخضع لأحكام قوانين الإيجار وإنما لقواعد القانون المدني التي لا ترخص للمستأجر توقى الإخلاء بالسداد اللاحق على رفع الدعوى. خطأ. حجبه عن بحث واقعة السداد الثابتة بمستندات الطاعن وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء . (الطعن 2636 لسنة 73ق جلسة 6/ 1/ 2005)
دعوى إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة. وجوب الاعتداد بما يستحق من أجرة بعد رفع الدعوى قفل باب المرافعة في الاستئناف. لا محل لتكليف المستأجر بالوفاء بها. (الطعن 1200 لسنة 67ق جلسة 3/ 2/ 2005، الطعن 472 لسنة 69ق جلسة 25/ 9/ 2000)
التكليف بالوفاء بالأجرة. انقضاء أثره بتنازل المؤجر عنه صراحة أو ضمنا أو باستنفاد الغرض منه بإقامة دعوى بالإخلاء استنادا إليه أو الوفاء بالأجرة التي تضمن التنبيه بها. (الطعن 2279 لسنة 72ق جلسة 10/ 7/ 2005، نقض جلسة 3/ 7/ 1996 مجموعة المكتب الفني س47 ع2 ص1076)
إقامة دعوى إخلاء لعدم الوفاء بالأجرة استنادا الى تكليف بالوفاء استنفذ غرضه في دعوى أخرى قضى فيها بعدم القبول. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا الى هذا التكليف خطأ. (الطعن رقم 2279 لسنة 72ق جلسة 10/ 7/ 2005)
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه . أثره. عدم قبول الدعوى. وجوب صدوره من المؤجر الأصلي ولو لم يكن مالكًا للعين المؤجرة. مؤداه. جواز صدوره عن مشترى العين المؤجرة بعقد غير مسجل . شرطه. سريان حوالة عقد الإيجار في حق المستأجر. (الطعن 8419 لسنة 64ق جلسة 14/ 5/ 200)
تحديد ميعاد استحقاق الأجرة. كيفيته . م586 مدني. المواعيد المنصوص عليها في المادة 27 ق49 لسنة 1977. عدم اعتبارها تنظيمًا جديدًا أو تعديلاً لمواعيد استحقاق الأجرة أو مهلة لأدائها. المقصود منها تيسير سبل الوفاء بالأجرة بعد استحقاقها في حالة امتناع المؤجر عن استلامها. انتهاء الحكم المطعون فيه الى أن دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة تكون مقبولة بمجرد فوات الميعاد المنصوص عليه في عقد الإيجار. صحيح. (الطعن 2747 لسنة 68ق جلسة 10/ 4/ 200)