مذكرة في دعوي تخفيض الأجرة مقدمة من قبل المدعي

مذكرة في دعوي تخفيض الأجرة
مقدمة من قبل المدعي
بدفاع/ ………………. (المدعي)
ضـد
………………………. (المدعي عليه)
في الدعوي رقم …. لسنة ….. والمحدد لنظرها جلسة …………
(الطلبات)
رفض الدعوي وإلزام رافعها المصروفات.
(الدفاع)

أولاً: الاتفاق علي أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة باطل بطلانًا مطلقًا:
تنص المادة (5) من ق136 لسنة 1981 علي أن:
” إذا رأي المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد علي الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوم من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للأسس الابتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها.ول تسري علي هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977″.
ولما كان الثابت بأن الأجرة التي جددها المدعي بعقد الاتفاق اللاحق علي عقد الإيجار يجاوز الحد الأقصى للأجرة والذي قامت بتقديره الجهة المختصة الأمر الذي يبطل هذه الأجرة ويجعل دعوي المدعي مقبولة بتخفيض الأجرة.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
” قواعد تحديد الأجرة الواردة في قوانين الإيجارات الخاصة. قواعد أمره عدم جواز الاتفاق علي مخالفتها بما يجاوز الأجرة الاتفاق علي مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي حددتها “.
(الطعن 479 لسنة 68ق جلسة 29/ 11/ 1999)
وقضت أيضا محكمة النقض بأن:
” الاتفاق علي أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلانا مطلقا لا يغير من ذلك أن يكون الاتفاق قد تم أثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين “.
(الطعن 2642 لسنة 64ق جلسة 19/ 12/ 1999)

(بناء عليه)

نصمم علي الطلبات.

التعليق

– السنــد القـانــوني:
المادة (5) من ق136 لسنة 1981:
إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للأسس المنصوص عليها في هذا القانون ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ إخطار ذوي الشأن بقرارها.
ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18، 20 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
– أحكــام النقــض:
• اختصاص لجان تقدير الأجرة في ظل القانون 136 لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام. مخالفتها لسلطتها الولائية في تقدير الأجرة. أثره. وقوعه باطلا لكل من طرفى العلاقة الإيجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة. (الطعن 6125 لسنة 62ق جلسة 2/ 2/ 2000)
• الأماكن التي تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة. اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك. (الطعنان 6096، 6354 لسنة 62ق جلسة 2/ 12/ 1999)
• الشهادة الصادرة من مصلحة الضرائب العقارية. اعتبارها دليلا على الأجرة القانونية حتى يثبت العكس. (الطعنان 6096، 6354 لسنة 62ق جلسة/ 12/ 1999)
• تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود للمالك طبقا للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 من القانون المذكور. حق المستأجر وحده في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوما حالاته عدم مراعاته للميعاد المذكور. أثره. سقوط حقه في الطعن وصيرورة التقدير المبدي للأجرة نهائيا ونافذا. مؤداه. اختصاص لجان تحديد الأجرة في ظل القانون 136 لسنة 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام اعتبارها جهة طعن في ظل القانون المذكور. أثره. قيام المالك بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لذلك القانون وصيرورته نهائيا وقانونيا بعدم الطعن عليه من المستأجر. أثره. عدم جواز تصدي لجنة الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بتقدير أجرتها لانتفاء ولايتها. مخالفتها ذلك لكل من المؤجر والمستأجر التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها لصدوره من ولاية لها في إصداره. (الطعن 8443 لسنة 63ق جلسة 24/ 2/ 2000)
• تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 136 لسنة 1981 معقود للمالك طبقا للأسس المنصوص عليها فيه. المادتان 4، 5 ق136 لسنة 1981. حق المستأجر وحد ه في الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوما. حالاته. عدم مراعاته للميعاد المذكور. أثره. صيرورة التقدير ال مبدي للجرة نهائيا ونافذا. مؤداه. اختصاص لجان تحديد الأجرة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المؤجر بالاتفاق مع المستأجر بتقدير الأجرة لانتفاء ولايتها ابتداء. تعلق ذلك بالنظام العام. مخالفة ذلك. لكل ذي مصلحة التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه أو بدعوى مبتدأة. (الطعن 9669 لسنة 64ق جلسة 21/ 5/ 2000)
• الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر باطل بطلانا مطلقا لا يغير من ذلك أن يكون الاتفاق قد تم إثناء سريان العقد وانتفاع المستأجر بالعين. (الطعن 2642 لسنة 64ق جلسة 19/ 12/ 1999)
• قواعد تحديد الأجرة الواردة في قوانين الإيجارات الخاصة . قواعد آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي حددتها. (الطعن 479 لسنة 68ق جلسة 29/ 11/ 1999)