هل توكيل البيع للنفس والغير يغنى عن عقد البيع
توكيل البيع للنفس والغير
في معاملاتنا اليومية وخاصة التعامل بين الأفراد بالبيع والشراء، مثل بيع السيارات والعقارات والأراضي يكتفي المشترى بطلب توكيل البيع للنفس والغير دون أن يحرر عقد بيع مع البائع متضمن سداده لكامل الثمن .
وبذلك المشتري يطمئن بأن توكيل البيع للنفس والغير مدون به جمله غير قابل للإلغاء، والمشتري هنا يعتقد بأن توكيل البيع للنفس والغير يعد سندا للملكية بل يدونه البعض عند البيع مرة أخرى كأحد مستندات الملكية .
فالقانون عرف الوكالة بانها العلاقة التى يلتزم فيها الوكيل بأن يقوم بعمل قانوني لحساب موكله،وفيها يقوم الاخير بوضع بعض او كل أملاكه تحت تصرف الوكيل لكى يخول له إدارتها فى الحدود المكلف بها، ومثل هذه الأمور فى الحقيقة تخلق عدة أزمات تقع بين البائع والمشترى تتسبب فى كوارث من الناحية الواقعية والعملية بشأن التوكيل بالبيع للنفس والغير .
حيث يتكرر هذا الأمر بطرق وأشكال مختلفة فى الواقع العملي والقانوني أثناء شراء شقة أو سيارة أو عقار ويكتفي بعمل توكيل البيع للنفس أو للغير دون تحرير عقد بيع ابتدائي ونقل الملكية .
وينقسم التوكيل الى نوعين ،توكيل عام، وفيه لا يخصص نوع عمل قانوني معين، وتصرف حينئذ إلى أعمال الإدارة، وأعمال التصرف التي تقتضيها الإدارة.وتوكيل خاص، وفيه يخصص للوكيل عملاً قانونياً بعينه ولا يكن له صفة إلا فى مباشرة ما خول فيه، ويرد على عمل محدد من أعمال الإدارة أو من أعمال التصرف .والتوكيل الخاص مثل التوكيل بالبيع للنفس والغير
وقد يرد على العملين معًا في آن واحد، كما يختص وحده في أمور البيع والشراء والإقرار، وفي بعض الأحيان يكون التوكيل عاماً مخصص، مثل عمل توكيل عام للتوقيع على عقود الإيجار أو الشركات أو التوقيع على عقود البيع سواء شراء أو بيعا .و وهنا يجب على الوكيل ألا يجاوز حدود الوكالة وإلا أصبح التصرف غير نافذ في حق الموكل .
هل توكيل البيع للنفس والغير يغنى عن عقد البيع
ركن الثمن امرًا وجوبيًا فى عقد البيع وانعدامه من شأنه انعدام العقد برمته،وتوكيل البيع للنفس والغير ، فلا يصح توكيل البيع للنفس أو الغير دون تحديد ثمناً معينا يتفق عليه الاطراف أو يكن قابلاً للتحديد ببيان الأسس التي يحدد بمقتضاها وبالنسبة للتوكيلات التى تصدر للبنوك بالبيع للنفس او للغير ضمانا لمديونية،لا ينعقد بها البيع ولا يعتد بها دون تحرير عقد بيع ابتدائى يتم فيه إثبات أن المشترى قام بسداد الثمن للبائع حتى لا يتثنى للبائع الرجوع بالثمن مرة أخرى على المشتري.
خطورة واضرار توكيل البيع للنفس والغير
فتوكيلات البيع للنفس والغير هو أمر شديد الخطورة،للاسباب الاتية
-توكيل البيع للنفس والغير لا يغنى عن وجود عقد بيع مدون به سداد الثمن ، باعتبار أن الثمن ركن جوهري من العقد سواء من حيث تحديد مقداره وكيفية وطريقة سداده، وحيث أن التوكيلات تكون خالية من تحديد الثمن ومدى قبضه من عدمه فبالتالى توكيل البيع للنفس والغير لا يغنى عن عقد البيع .
– كما أن قيام المشترى بالبيع لنفسه بموجب التوكيل فى حال توقيعه على العقد النهائي فانه يوقع بما يفيد قبض الثمن كوكيل للبائع بموجب توكيل البيع للنفس والغير ،وبالتالي صار مسئولا أمام البائع عن سداد الثمن له إعمالا للوكالة ومن هنا فأن وجود عقد ابتدائي يفيد قبض البائع للثمن يحمى المشترى عن استخدام توكيل البيع للنفس والغير والتوقيع على العقد النهائي.وقد قضت محكمة النقض ( قضاء الحكم برفض دعوى الطاعنة ببطلان عقد البيع سند التداعي لانعدام ركن الثمن بعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً تأسيساً على أن تصرف البنك المطعون ضده بالبيع لنفسه بموجب التوكيل الصادر له منها في حدود تلك الوكالة وأنها لم تشترط ثمناً أو الموافقة المسبقة على البيع، وعلة ذلك أنه قصور مبطل ) طعن رقم 7201 لسنة 78 جلسة 9 مارس 2017.
– أن المشترى بتوكيل البيع للنفس والغير قد يتعرض لأمر احتمالي خطير ألا وهو اذا توفى الموكل البائع أو فقد أهليته أو توفى الوكيل نفسه المشترى قبل نقل الملكية فوفقا للمادة 174 من القانون المدني تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل ،في حالة الوفاة ينتهي التوكيل على أقل الفروض لو توفى المشترى المحرر له التوكيل وليس هناك عقد بيع ابتدائي مثبت لواقعة البيع كيف يثبت الورثة واقعة البيع وسداد كامل الثمن.
– أن البائع الذي يحرر توكيل البيع للنفس والغير وكلمة الغير هنا تتيح للوكيل أن يبيع باسم موكله أكثر من مرة، وهو الأمر الذى قد يؤدى ان يتم البيع باسم البائع للغير وهنا يحمل البائع الضرائب وعلى رأسها ضرائب التصرفات.
لابد من تحرير عقد ابتدائي متضمن سداد الثمن مع النص فيه على إلزام البائع بتحرير توكيل البيع للنفس وأهم ما يجب أن يتضمن التوكيل النص عليه: ( تحديد المبيع تحديد وافى ،وحق الوكيل في قبض الثمن لنفسه ، والتوقيع على العقد النهائي،استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل بشأن العين محل التوكيل فقط، الوكالة لصالح الموكل، هذا بخلاف الباقي مما هو متعارف عليه)
بطلان البيع بتوكيل البيع للنفس والغير بدون عقد
أكدت محكمة النقض أنه إذا كان البيع بتوكيل البيع للنفس والغير فيلزم ذكر ثمن المبيع في التوكيل وإلا ترتب على ذلك بطلان عقد البيع حتى ولو تم تسجيله وتوكيل البيع للنفس والغير لا يذكر فيها ثمن فبالتالى تكون باطلة وايضا التوكيلات الصادرة للبنوك بالبيع للنفس والغير ضماناً لمديونية لا ينعقد بها البيع.
ومحكمة النقض استندت فى حكمها الى مفاد نصوص المواد ٤١٨ ، ٤٢٣ ، ٤٢٤ من القانون المدنى ، أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمناً على تحديد الثمن أو على جعله قابلاً للتحديد ، فإن البيع يكون باطلاً لفقده ركناً أساسياً من أركانه .
واشارت محكمة النقض أن على قاضى الموضوع التثبت من توافر ركن الثمن فى عقد البيع ، وأن يورد ما يجريه من هذا التثبت فى أسباب حكمه ليقوم هذا الإيراد شاهداً على أنه لم يغفل أمر هذا الركن من أركان العقد المنازع فيه .
هل توكيل البيع للنفس والغير ينقل الملكية
توكيل البيع للنفس والغير فى ذاته لاينقل الملكية والا يعد سندا للملكية فهو وسيلة من وسائل نقل الملكية يتم البيع من خلاله للنفس والغير ويتم التسجيل ونقل الملكية به عندما يقوم الوكيل ببيع الشي لنفسه او لغيره ويقر بقبض الثمن
هل يسري توكيل البيع للنفس والغير بعد وفاة صاحب التوكيل
نعم يسري توكيل البيع للنفس والغير لتضمينه على حقوق حتى بعد وفاة الموكل وفقًا لتعليمات مصلحةالشهر العقاري والتوثيق (منشور 2 لسنة 2021).
ويفضّل أن يرد نص في التوكيل بتلك العبارة: (استمرار التوكيل بعد وفاة الموكل ) ولكن إذا لم ينص التوكيل على ذلك وكان التوكيل بالبيع للنفس وللغير فلا مانع ويسري التوكيل حتى بعد وفاة الموكل وفقًا لتعليمات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق المنوه عنها.
وأيضًا المنشور رقم 15 لسنة 2006 تعليمات الشهر العقاري والذى نص على عدم الإلغاء.
هل يجوز الغاء توكيل البيع للنفس والغير
محكمة النقض المصرية تمكنت من التصدي لهذا الأمر الخاص بتوكيلات البيع للنفس والغير الذي كان بدوره أن يؤثر علي عملية البيع والشراء من خلال الحكم المُقيد برقم الطعن رقم 4999 لسنة 71 ق جلسة 9 يونيو 2014 بشأن التوكيل بالبيع للنفس أو للغير، قالت فيه: “جواز إلغاء التوكيل بالبيع للنفس أو للغير حتي ولو تضمن شرطاَ بعدم جواز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين، كما أن التوكيل الخاص بالبيع للنفس أو للغير يدور وجودا وعدما مع عقد البيع ويجوز إلغاؤه إذا لم يكتمل البيع”.
هل يجوز إلغاء توكيل البيع للنفس والغير حتي ولو تضمن شرطاَ بعدم جواز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين
بحث خبراء القانون كثيرا عن وجود مخرج قانونى لالغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس او للغيرخاصة في
ظل الاحكام الصادره من محاكم الدرجه الاولى اومحاكم الاستئناف وكذلك فتوى الجمعية العموميه لقسم الفتوى
والتشريع بعدم جواز الغاء توكيل البيع للنفس او الغير بارادة منفرده
فجاءت محكمة النقض بحلا قانونيا قالت فيه ان عقد الوكاله بالبيع للنفس او للغير لا يعد عقداً مستقلا عن عقد البيع بل تابعاً له ويدور في فلكه وجوداً وعدماً ، ففسخ توكيل البيع للنفس والغير لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقى الثمن مما يجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لإخلال احد المتعاقدين بالتزامه.
وجاء باسباب حكم محكمة النقض(وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون أنه تمسك بأنه أصدرالتوكيل الخاص موضوع الدعوى
للمطعون ضده الأول ليقوم بيبع الأرض المملوكة له ونقل ملكيتها لنفسه أو للغير عقب سداده لمقدم الثمن فيحق له طلب إلغاء ذلك التوكيل وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ..برفض الدعوى على سند مما أورده بأسبابه من عدم جواز إلغاء تلك الوكالة الصادرة لصالح الوكيل إلا باتفاق الطرفين دون استجلاءظروف تحريرها وطبيعتها ومداها فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه وحيث إن هذا النعى في محله ،ذلك أن عقد الوكالة يلزم الوكيل بمقتضاه بأن يقوم بعمل قانونى لحساب الموكل ،وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم بالغاء التوكيل الخاص الصادر منه للمطعون ضده الأول والذى يخوله في بيع الأرض المملوكة له والمبينة بهذا التوكيل لنفسه أو للغير واتخاذ ما يلزم لإتمام البيع وقد بادر الوكيل ( المطعون ضده)بسداد مقدم الثمن وتعهد بسداد الباقى في أجل معلوم وحرر إقراراً بذلك بيد أنه أخل بالتزامه
فإنه يبين بجلاء أن إرادة الطرفين الحقيقة قد اتجهت لإبرام تلك الوكالة بقصد إتمام البيع ومن ثم فإن ذلك التوكيل
لا يعد عقداً مستقلا بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعاً له ويدور في فلكه وجوداً وعدماً ومن ثم يضحى للتكييف
الصحيح للطلبات المطروحة في الدعوى أنها بطلب فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقى الثمن مما
يجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لإخلال أخد المتعاقدين بالتزامه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر
ووقف عند ظاهر عبارات تلك الوكالة وقضى برفض الدعوى بمقولة عدم جواز إلغاء تلك الوكالة إلا باتفاق الطرفين
فإنه يكون أخطا في فهم الواقع في الدعوى ولم يلتفت لدلالة ما أورده المطعون ضده بمذكرة دفاعه وأثره على الطلبات المطروحة في الدعوى مما يعيبه بالخطا في تطبيق القانون ويوجب نقضه .( الطعن رقم 4999 لسنة 71 ق جلسة 9 /6/ 2014)
ما هى الإجراءات القانونية الصحيحة لعمل توكيل بيع للنفس والغير
يجب اتباع هذه الخطوات عند تحرير توكيل بيع للنفس والغير حتى يَكتسب هذا العقد صفة قانونية :
1-يجب عمل عقد ابتدائي بين طرفي التوكيل وإلزام المشتري بدفع هذا المبلغ للبائع، بالإضافة إلى إلزام البائع بعمل توكيل بيع للنفس للمشتري أيا كانت الممتلكات التي قام ببيعها له.
2-يجب أن يتضمن التوكيل تحديد بعض النقاط المهمة به مثل السعر المتفق عليه من قبل طرفي عملية البيع، وضمان حق البائع في الحصول على هذا المبلغ بنفسه من المشتري، بالإضافة إلى ضرورة توقيع طرفي البيع على العقد النهائي لعملية البيع.
3-يجب الأخذ في الاعتبار أنه في حالة وفاة إحدى طرفي التوكيل فإنه يعتبر مستمرًا بالنسبة لما سبق الاتفاق عليه فقط من قبل طرفي التوكيل.
4-يجب الأخذ في الاعتبار أن التوكيل دائمًا في صالح الموكل مما لا يلحق الضرر بالطرف الآخر.
المشكلات الخاصة بتوكيل بيع للنفس والغير
يُمكن للمُكلف بإدارة المُمتلكات بعمل أكثر من عملية للبيع مع أكثر من شخص لنفس الأصل الخاص بالمالك مما يعرض المالك الأصلي للمشكلات القانونية واتهامه بالنصب والاحتيال .
ولتفادي مثل هذه المشكلة يُمكن حذف كلمة البيع للغير من التوكيل لحماية البائع أو المالك من أي مشكلات يُمكن أن يتعرض لها من سوء تصرفات الوكيل .
ويجب على الموكل أن يطلب من الوكيل كشف حساب مُفصل بعد انقضاء مدة التوكيل وتحقيق الهدف من ورائه، كما يجب أن يكون هذا الحساب مُدعمًا بالوثائق والمُستندات الرسمية التي تُثبت صحته.
انتهاء الوكالة بمُجرد وفاة إحدى طرفي التوكيل مما يُعرقل عملية البيع التي كان من المُفترض إتمامها بين الطرفين، وفي هذه الحالة يُمكن التفاوض مع ورثة طرفي البيع من أجل إتمام العملية .
ويتم تجنب ذلك من خلال الاتفاق بين طرفي التوكيل على ضرورة انتهاء الوكالة بمُجرد انقضاء السبب الخاص به حتى في حالة وفاة إحدى طرفي التوكيل وذلك توفيرًا للوقت والجهد.